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La speciale tutela per i promissari acquirenti di unità immobiliari dal costruttore



La rilevanza socio-economica delle contrattazioni preliminari relative alla vendita di unità immobiliari di nuova costruzione è intuitiva. Di altrettanto immediata percezione è altresì il rischio connesso alle dette negoziazioni. Non è infatti infrequente che l'impresa costruttrice, dopo aver "venduto sulla carta" un appartamento e percepito acconti sul prezzo in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, si trovi successivamente in una situazione di insolvenza. Per far fronte ai rilevanti problemi connessi al fallimento dell'impresa costruttrice il legislatore è già intervenuto recentemente, introducendo una speciale protezione per i promissari acquirenti di unità immobiliari che si siano avvalsi della facoltà di trascrivere il contratto preliminare (cfr. il I comma dell'art. 3 del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito con modificazioni nella Legge 28 febbraio 1997, n. 30 ). Con l'emanazione della Legge-delega 2 agosto 2004, n. 210 , ad ulteriore completamento della tutela degli acquirenti di unità di nuova costruzione, sono state determinate le linee fondamentali del successivo intervento normativo delegato all'esecutivo.

In linea di estrema sintesi i punti qualificanti del sistema di tutela sono i seguenti:
  • obbligo del costruttore di prestare nei confronti del promissario acquirente una garanzia fidejussoria per importo pari al 100% delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo impegnato da quest'ultimo (già corrisposto o da corrispondere);
  • limitazioni all'esperibilità dell'azione revocatoria di cui all'art. 67 l.f. nei confronti degli acquirenti delle unità immobiliari. Peraltro, già prima dell'emanazione della speciale normativa di tutela, il D.L. 14 marzo 2005 n.35, conv. con modificazioni dalla Legge 14 maggio 2005, n.80 , aveva espressamente previsto l'esclusione dalla revocatoria delle vendite di immobili ad uso abitativo effettuate a giusto prezzo e destinate a costituire abitazione principale dell'acquirente o dei prossimi congiunti (ovvero, per effetto della modificazione successiva della norma, operata con il D.l. 83 del 22 giugno 2012, delle vendite di "immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio"). Si aggiunga che, in esito alla riforma del diritto fallimentare operata con il D.Lgs. 9 gennaio 2006, n.5 , l'art.72 bis l.f. ha approntato una disciplina specifica per i contratti relativi ad immobili da costruire. Se il curatore dovesse optare per lo scioglimento del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art.72 l.f., l'acquirente avrebbe il diritto di insinuare il proprio credito al passivo, eventualmente assistito dal privilegio speciale immobiliare di cui all'art. 2775 bis cod.civ..
  • speciali estensioni delle garanzie per i vizi e le difformità del bene acquistato manifestatesi in esito all'atto traslativo della proprietà;
  • specificazione del contenuto del contratto preliminare di compravendita, con l'indicazione analitica delle caratteristiche tecnico-costruttive del fabbricato;
  • creazione di un fondo di solidarietà per le vittime di "situazioni di crisi".

Con il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 , in attuazione di quanto previsto con la citata delega, è stata emanata la normativa in questione, la cui entrata in vigore è stata fissata a far tempo dal giorno 21 luglio 2005.

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