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Frazionamento di ipoteca e obbligo di cancellazione (tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire)



L'art. 7 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 prevede che sia modificato l'art. 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (D. Lgs. 1993, n. 385) con l'introduzione di alcune prescrizioni volte a proteggere chi abbia stipulato negoziazioni preliminari aventi ad oggetto unità immobiliari in costruzione.

In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorchè in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.

E' inoltre previsto che l a banca debba provvedere agli adempimenti afferenti al frazionamento entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

Qualora la banca non provveda entro il termine indicato, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.

Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.

Prassi collegate

  • Quesito n. 602-2007/C, Art. 8 d.lgs. 122/2005 e cooperativa edilizia in liquidazione coatta amministrativa
  • Quesito n. 713-2006/C, Atto di frazionamento di ipoteca iscritta a carico di un’impresa costruttrice e nomina degli ausiliari del notaio
  • Quesito n. 602-2006/C, Applicabilità art. 8 dlgs 122/05 ad atto di compravendita di immobile gravato da vincolo dei beni culturali
  • Suddivisione del mutuo e frazionamento dell’ipoteca
  • Immobili gravati da ipoteca e divieto di stipula
  • Mancato frazionamento dell'ipoteca e responsabilità del notaio

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