Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: contenuto del contratto preliminare



L'art. 6 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, come modificato per effetto del D.Lgs. 14/2019, prevede gli elementi contenutistici "vincolati" del contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire. Tale contratto, a far tempo dal 16 marzo 2019, per gli immobili da edificare in forza di provvedimento rilasciato successivamente a tale data, deve essere stipulato per atto pubblico ovvero per scrittura privata autenticata. Rimarrà praticabile la scrittura privata priva di autenticazione notarile soltanto per gli immobili edificandi in relazione ai quali il provvedimento urbanistico abilitativo sia stato rilasciato in un tempo antecedente.

Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che, ai sensi dell'art. 2 del D. Lgs. in esame, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile deve contenere:

a) le indicazioni previste agli artt. 2659, I comma, n. 1) , e 2826 cod. civ.;

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all'art. 2 del D.Lgs. e l'attestazione della sua conformità al modello di cui all'art. 3 comma 7 bis;

h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
  • gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
  • l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Ai sensi del II comma della norma in esame, a gli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Al minuzioso dettaglio degli elementi citati fa riscontro la totale assenza di indicazioni relative alle conseguenze dell'omissione di uno o più degli stessi, se si eccettua la previsione della nullità relativa di cui all'art. 2 del D.Lgs. con riferimento alla mancata consegna della polizza fidejussoria.

News collegate

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: contenuto del contratto preliminare"

Iscriviti alla Newsletter di WikiJus!

Iscriviti