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Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: ambito soggettivo di applicazione della disciplina



L'art. 1 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 definisce, come s'è detto in tema di disamina degli aspetti definitori dell'intervento normativo in parola, la nozione di "acquirente" .Costui viene identificato non soltanto nel soggetto che abbia stipulato un contratto preliminare, ma anche in colui che abbia ad acquistare un immobile da costruire (vale a dire chi ponga in essere una stipulazione definitiva avente ad oggetto un bene futuro) ovvero, assai più comprensivamente, chi abbia perfezionato ogni genere di negoziazione (compresa la locazione finanziaria) che abbia quale effetto quello di operare un trasferimento differito della proprietà o di altro diritto reale relativamente ad un immobile da costruire. Ciò non soltanto per sè, ma anche a favore di ulteriori soggetti legati da rapporti parentali, sia pure di primo grado (dunque stipulazioni a favore di terzo ex art. 1411 cod. civ. , contratti per persona da nominare ex art. 1401 cod. civ. ). L'ambito soggettivo comprende infine anche coloro che avessero assunto obbligazioni a vario titolo (non soltanto quali soci) con società cooperative edilizie onde ottenere l'assegnazione di immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Appare del tutto evidente l'intento del legislatore di proteggere nella maniera più vasta possibile gli acquirenti futuri di unità immobiliari in costruzione, anche coprendo ipotesi che soltanto apparentemente sono residuali, piuttosto verificandosi frequentemente nella concreta prassi operativa (si pensi ai contratti stipulati "alla buona" dal genitori che si siano impegnati per i figli all'acquisto di un alloggio in cooperativa, evidentemente non intendendo assumere la veste di soci della stessa).

Stante la comprensività della locuzione adoperata dal legislatore (che si riferisce a "persona fisica") non sembra possibile limitare la protezione della normativa ai soli soggetti che intendano acquistare unità immobiliari destinate ad uso abitativo. Così ben potrà avvalersene l'imprenditore individuale che nella propria riferita qualità abbia a stipulare contratto preliminare di acquisto di un ufficio.

In definitiva, parrebbe che la normativa in esame non rinvenga applicazione:

a) alle ipotesi di vincoli preliminari nei quali la parte acquirente sia una società ovvero comunque un ente collettivo (comprese associazioni, fondazioni, consorzi, etc.);

b) nel caso di cui al punto a) che precede, anche quando la negoziazione contenga clausola in forza della quale sia possibile nominare, quale destinatario degli effetti del contratto, un terzo (contratto per persona da nominare). Ovviamente rimane impregiudicata la possibilità di introdurre una valutazione di frode alla legge ex art.1344 cod.civ. ogniqualvolta tale strumento fosse utilizzato per aggirare il divieto di legge per il tramite della successiva electio di una persona fisica.

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