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Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: diritto di prelazione



Può darsi che, nonostante l'adozione di tutte le cautele del caso, il costruttore di un immobile promesso in vendita subisca procedura esecutiva immobiliare all'esito della quale i beni in costruzione siano venduti agli incanti.

Spesso acquirente e venditore hanno stipulato un contratto preliminare con effetti anticipati, contrassegnato cioè dall'anticipata consegna dell'immobile rispetto alla data di stipulazione del contratto definitivo.

A tale situazione fattuale si accompagna spesso il pagamento integrale o quasi del prezzo della vendita. Ecco le ragioni di fondo che hanno spinto il legislatore all'attribuzione di un diritto di prelazione al promissario acquirente nell'ambito della strumentazione di tutela allestita dal D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 .

Ai sensi dell'art. 9 del citato provvedimento normativo, qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè o del proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'art. 584 c.p.c..

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.

Il diritto di prelazione è esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.

E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.


Prassi collegate

  • Quesito n. 6-2007/E, Quesiti in tema di prelazione ex art. 9 D.lgs. 122/2005 in ipotesi di espropriazione delegata

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