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Il regolamento condominiale



Il regolamento condominiale contiene le norme relative all'uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, le regole atte a tutelare il decoro dell'edificio e l'amministrazione (I comma art. 1138 cod.civ.).
Esso deve essere obbligatoriamente adottato nel caso di edificio condominiale composto da più di dieci condomini. Quando a ciò non si provveda, il II comma della norma citata attribuisce a ciascun condomino il diritto potestativo di ottenerne l'adozione ricorrendo al giudice (Cass. Civ. Sez. II, 1218/93). Se invece il numero dei condomini è inferiore a dieci l'adozione del regolamento si pone come semplicemente facoltativa nota1.
La natura giuridica del regolamento condominiale è del tutto analoga a quella del regolamento di comunione di cui all'art. 1106 cod.civ., dal quale si differenzia per la riferita indispensabile adozione (quando il numero dei condomini sia superiore, come detto, a dieci).
Si tratta pertanto di un atto collettivo di carattere normativo nota2, oppure di un contratto plurilaterale nota3, a seconda rispettivamente che si tratti (distinzione analoga a quella che può essere proposta in tema di mero regolamento di comunione) di regolamento adottato a maggioranza o di regolamento contrattuale. Il primo deve essere approvato dall'assemblea condominiale con la maggioranza stabilita dal II comma dell'art.1136 cod.civ. ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art.1130 cod.civ. (e non più, a far tempo dal 17 giugno 2013, trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129 cod.civ., stante la novellazione del III comma dell'art. 1138 cod.civ.). Cosa riferire del regolamento predisposto dal costruttore che abbia a riservarsi tali poteri in sede di stipula di ciascun atto di vendita del complesso edilizio realizzato? E' stato deciso al riguardo come non sia sufficiente il riferimento generico in atto, ma che occorra fare rinvio ad un regolamento esistente e debitamente pubblicato nell'apposito registro (Cass. Civ., Sez. II, 5657/2015).
In ogni caso, data la valenza di atto plurisoggettivo, destinato a disciplinare i rapporti tra tutti i titolari di unità immobiliari nello stesso stabile, l'eventuale impugnativa del regolamento non può che coinvolgere tutti i condomini, dunque litisconsorti necessari (Cass. Civ., Sez. VI-II, 23224/13).

Ai fini dell'approvazione del regolamento occorre pertanto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. A differenza di quanto prescritto dagli artt. 1105 e 1106 cod.civ. che, ai fini dell'approvazione del regolamento della comunione, prescrivono il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla comunione calcolata in base al valore delle quote, gli artt. 1136 e 1138 cod.civ. richiedono invece il doppio requisito del voto favorevole consistente, come detto:
a) nella maggioranza degli intervenuti all'assemblea,
b) almeno nella metà del valore dell'edificio.
La differenza fondamentale tra comunione e condominio consiste nell'inesistenza di un'assemblea in senso proprio nel primo, mentre nel secondo il riferimento ad una struttura di tipo assembleare è testuale.
Quanto al regolamento c.d. contrattuale, come la stessa locuzione manifesta, si tratta di un atto posto in essere in esito al raggiungimento del consenso da parte di tutti i condomini che vi aderiscono (ma tale elemento non basta: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 9681/2014). La differenza rispetto al regolamento approvato con la maggioranza di cui all'art. 1136 cod.civ. consiste nella possibilità che il regolamento contrattuale può venire a porre delle limitazioni afferenti a diritti soggettivi dei singoli condomini (Cass. Civ., Sez. II, 19209/11; Cass. Civ. Sez. Unite, 5990/84; cfr. anche Cass. Civ., Sez. II, 13632/10 e la precedente Cass. Civ., Sez. II, 17694/07 che collegano la natura contrattuale proprio a tale ultimo aspetto) nota4. Si è ritenuto che la consistenza di siffatte limitazioni possa assumere la natura di servitù reciproca (Cass. Civ., Sez. II, 14898/13 per il cui effetto occorre peraltro che vengano indicate nella nota di trascrizione le specifiche clausole contenenti i relativi vincoli: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 17493/2014).
Si pensi alla vendita di appartamenti in un complesso condominiale: corrisponde alla prassi che, in sede di stipulazione dell'atto di trasferimento di ciascuna singola unità immobiliare venga allegato o approvato per relationem (Cass. Civ. Sez. II, 1886/95; Cass. Civ. Sez. II, 395/93) un regolamento che viene ad istituire e disciplinare l'utilizzo in via esclusiva per alcuni soltanto tra i contitolari di porzioni di enti comuni (es. giardini prospicienti le unità poste a piano terreno), speciali divieti di utilizzo dell'unità acquistata (ad esempio ad uso palestra, ufficio, attività quali il culto religioso, di eseguire sopraelevazioni ulteriori per il proprietario dell'ultimo piano etc.: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 12028/93; Cass. Civ., Sez. II, 19209/11). E' escluso il ricorso all'analogia: dal divieto di adibire l'appartamento a "casa alloggio" non se ne può dedurre la proibizione di condurre un bed&breakfast (Tribunale di Roma, Sez. V, 4419/2016).
Speciali criticità presente l'ipotesi in cui il regolamento non sia stato ancora formato, essendo conferito mandato all'alienante in ordine alla futura predisposizione (Cass. Civ., Sez. II, 19346/2014). Deve pertanto reputarsi nullo il mandato contenuto nell'atto di vendita in forza del quale il singolo acquirente conferisca incarico al costruttore in ordine alla predisposizione di un regolamento, quale che sia, il contenuto sia indeterminabile (Cass. Civ., Sez. II, 8606/2014)
Si tratta di limitazioni attinenti a diritti individuali dei contitolari che, come tali, non potrebbero essere validamente prescritte nell'ambito di un regolamento approvato a semplice maggioranza (cfr. tuttavia, in senso potenzialmente opposto, Cass. Civ. Sez. II, 16958/02). Si parla a tal proposito anche di oneri reali (Cass. Civ. Sez. II, 11019/91) nota5, ribadendosi in giurisprudenza che l'apponibilità di essi è, in ogni caso, subordinata all'espressione del consenso unanime (Cass. Civ. Sez. II, 7654/90; Cass. Civ. Sez. II, 970/75; cfr. anche Cass. Civ. Sez. II, 5626/02 in materia di sosta di veicoli nella corte comune).
Va notato come il n.5 dell'art.1138 cod.civ., all'esito della novellazione di cui alla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, proibisca comunque l'introduzione di regole intese a proibire il possesso o la detenzione di animali domestici. La regola è comunque dettata per il regolamento che sia stato approvato mediante deliberazione dell'assemblea. Rimane aperto l'interrogativo se essa possa riguardare anche una normativa introdotta contrattualmente, vale a dire all'unanimità. Va poi rimarcato che, ai sensi dell'art.72 disp.att.cod.civ. in generale i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni degli artt. 63, 66, 67, 69 disp.att.cod.civ..

Cosa riferire dell'eventuale clausola regolamentare che esenti uno dei condomini dall'obbligo di rispettare gli speciali divieti di destinazione previsti? E' stato al riguardo deciso che essa, pur avendo l'effetto di escludere radicalmente l'insorgenza di qualsiasi controversia relativa alla specifica utilizzazione dell'unità immobiliare, non può certo sostanziarsi in limitazioni alle singole proprietà degli altri condomini (Cass. Civ. Sez.II, 1015/04).
Giova comunque rilevare che il regolamento contrattuale può contenere tanto prescrizioni che incidono sui diritti dei singoli, come appena specificato, quanto regole "ordinarie", volte cioè a disciplinare aspetti attinenti al godimento del bene comune. Questa distinzione è importante per stabilire le modalità dell'eventuale modificazione del contenuto. Se si tratta di questione della prima specie, la modifica può essere operata soltanto per il tramite della formazione di un consenso unanime di tutti i contitolari (Cass. Civ. Sez. II, 854/97). Qualora invece si tratti di questioni della seconda specie, è ben possibile che intervenga la semplice maggioranza, secondo le regole ordinarie nota6. In altri termini non è il veicolo che decide della modalità di modificazione, bensi la qualità del contenuto. La modificazione dei criteri di ripartizione delle spese di manutenzione deve, ad esempio, essere adottata all'unanimità (Cass. Civ. Sez. II, 5272/86 ) nota7. Controversa è l'autonoma trascrivibilità del regolamento contrattuale: il nodo problematico è di importanza primaria. Il rischio è quello della creazione surrettizia di limitazioni con efficacia reale, al di fuori delle fattispecie tipiche (Tribunale di Milano, 05 febbraio 1998; Cass. Civ. Sez. II, 4439/96; Cass. Civ. Sez. II, 2546/94) nota8. Il fenomeno delle limitazioni di utilizzo è stato configurato anche in chiave di servitù reciproche tra i condomini, in tal modo risolvendo non soltanto il nodo della natura giuridica, ma anche quello della trascrivibilità e della opponibilità di esse ai terzi (Cass. Civ. Sez. II, 49/92) nota9.
Per quanto invece attiene al regolamento "ordinario", vale a dire adottato all'unanimità, la giustificazione della vincolatività per tutti i condomini (e gli aventi causa da costoro) delle regole afferenti al godimento ed all'utilizzo degli enti comuni (non già dei singoli appartamenti, beni di proprietà esclusiva di ciascun condomino) si rinviene nel riferimento alle obbligazioni propter rem, la cui fonte dovrebbe esser rinvenuta nella legge (artt. 1107 e 1138 cod.civ.) nota10.
Ai sensi del IV comma dell'art. 1138 cod.civ. il regolamento non può introdurre deroghe alla normativa imperativa dettata in tema di condominio (cfr. gli artt. 1118 II comma, 1119 , 1120 , 1129 , 1131 , 1132 , 1136 e 1137 cod.civ.).

Per l'inosservanza alle prescrizioni del regolamento l'art. 70 disp.att.cod.civ., prevede che possa essere stabilita, a titolo di sanzione, l'obbligazione di pagare una somma di denaro fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. La prescrizione regolamentare di sanzioni di importo maggiore deve reputarsi nulla, in quanto contrastante con la norma predetta (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 948/95 che tuttavia si riferiva al previgente limite, risibile, di lire 100) nota11. Per effetto della novellazione della detta norma in esito all'emanazione del d.l. 145/2013 (c.d. "Destinazione Italia") è stato aggiunta la precisazione secondo la quale “L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”. Occorrerà pertanto, ai fini della concreta irrogazione delle sanzioni, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (II comma art. 1136 cod.civ.).

Infine il regolamento deve essere allegato all'apposito registro (di cui all'art. 71 disp.att.cod.civ.). Si tratta di una formalità che comunque non condiziona la vincolatività del medesimo per coloro che avessero assunto successivamente la qualità di condomini nota12.

Note

nota1

Conforme Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1965, p.587.
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nota2

Andreoli, I regolamenti di condominio, Torino, 1961, p.12; Peretti Griva, Il condominio delle case divise in parti, Torino, 1960, p.516; Torrente-Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 1985, p.382.
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nota3

Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.506 e Branca, Regolamento contrattuale del condominio e successive modificazioni, in Foro it., 1958, I, p.75. Contra Messineo, voce Contratto plurilaterale e contratto associativo, in Enc. dir., p.165, per il quale non si tratterebbe di un contratto plurilaterale, ma di una pluralità di contratti del medesimo tipo, perchè le adesioni al regolamento risulterebbero da singoli autonomi contratti. In realtà non si vede perchè escludere anche in questa ipotesi la configurabilità di un contratto plurilaterale, laddove esso si presenti naturalmente aperto alla partecipazione di più soggetti, il cui consenso è comunque necessariamente richiesto.
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nota4

Analogamente Lepri, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.571.
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nota5

Queste limitazioni vengono anche configurate come obbligazioni reali (cfr. Bianca, op.cit. , p.508).
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nota6

Così anche Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.396; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p.5; Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.270; Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.339.
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nota7

In senso contrario l'opinione di quanti ritengono che "le clausole che, sebbene contenute in un atto avente natura contrattuale, hanno contenuto tipicamente regolamentare vanno equiparate a quelle di un regolamento formato a maggioranza dell'assemblea dei condomini e possono perciò essere modificate a maggioranza" (Galgano, in Vita notarile, 1988, p.472 e analogamente Andreoli, op.cit., p.43).
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nota8

All'opinione di chi nega (Branca, Comunione. Condominio negli edifici, cit., p.579) la trascrivibilità del regolamento condominiale, in quanto esso non costituirebbe un contratto, venendo piuttosto a porre le regole del funzionamento del condominio, si oppone il parere di chi reputa preminente la necessità di garantire la sua opponibilità ai terzi (Girino, op.cit., p.398).
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nota9

In questo senso Salis, Il condominio negli edifici, Torino, 1959, p.43. L'A. ritiene che qualora le limitazioni incidessero sulle singole proprietà esclusive dei condomini, le medesime verrebbero a rivestire la caratteristica propria delle servitù prediali. Si veda anche Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.836.
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nota10

Branca, Comunione. Condominio negli edifici, cit., p.568 e Peretti Griva, op.cit., p.518.
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nota11

Detta inderogabilità riguarderebbe tanto i regolamenti votati a maggioranza quanto quelli contrattuali: cfr. Branca, Comunione. Condominio negli edifici, cit., p.578 e Andreoli, op.cit., p.102.
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nota12

E' una formalità di mera pubblicità-notizia che ha il precipuo scopo di portare a conoscenza di terzi l'identità della persona legittimata a rappresentare il condominio ed i poteri alla medesima attribuiti dal regolamento condominiale (Girino, op.cit., p.397).
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Bibliografia

  • ANDREOLI, I regolamenti di condominio, Torino, 1961
  • BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BRANCA, Comunione, condomimio negli edifici (Artt. 1100-1139), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, 1982
  • BRANCA, Regolamento contrattuale del condominio e successive modificazioni, Foro it., I, 1958
  • GALGANO, Vita notarile, 1988
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • LEPRI, Torino, Comm.cod.civ. dir. da Cendon, III, 1997
  • MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
  • MESSINEO, Contratto plurilaterale e contratto associativo, Milano, Enc.dir., X, 1962
  • PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
  • SALIS, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt. Dir. civ. diretto da Vassalli, 1959

Prassi collegate

  • Condominio: casi e questioni di interesse notarile
  • Studio n. 619-2010/C, Alla ricerca del significato dell'art. 2643 n. 14 cc
  • Quesito n. 430-2010/C , L'obbligo di affissione della targa notarile: limiti di efficacia del regolamento condominiale
  • Rapporti personali di vicinato: immissioni, atti emulativi, privacy
  • In materia di approvazione preventiva di regolamento di condominio

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