Contratti tipo in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo

L'art. 2 della legge 9 dicembre 1998 n.431, dettata in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, ha previsto, oltre ai contratti di cui al primo comma (il cui canone è libero nella determinazione), la possibilità di perfezionare contratti di locazione secondo uno schema definito in precedenza, in funzione di appositi accordi-quadro conclusi localmente fra le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative e le organizzazioni della proprietà edilizia (III comma art.2 l. cit.).

Il modulo è quello della concertazione tra associazioni di categoria, per il cui tramite istituire moduli negoziali (vale a dire contratti-tipo) fruibili dalle parti private che ne recepiscono i contenuti^nota1.

Elementi quali la misura del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali dovrebbero essere determinati in funzione di quanto stabilito in appositi accordi, definiti nel modo riferito. Ai sensi del V comma dell'art. 2 predetto viene stabilito che la durata minima del contratto sia predeterminata in un triennio, alla cui scadenza il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà di disdetta motivata da parte del locatore ai sensi del seguente art.3.

Allo scopo di favorire la realizzazione delle stipulazioni in parola, i singoli comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi ^nota2.

In relazione ai contratti in esame, il IV comma dell'art. 13 l. cit. prevede una causa specifica di nullità delle pattuizioni intese ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche ed appartenenti alla medesima tipologia, dagli accordi raggiunti in sede locale^nota3 .

Note

nota1

Così Sacchettini, Sulla scommessa della liberalizzazione si gioca il futuro del mercato immobiliare, in Guida al diritto, n.50 del 26/12/1998, p.43 e Nuzzo, La forma del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, in Le locazioni urbane; vent'anni di disciplina speciale, a cura di Cuffaro, Torino, 1999, p.156.
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nota2

Sottolinea come la nuova disciplina mostri una spiccata attenzione ai profili fiscali "fin quasi a trasformare lo strumento fiscale in una lente attraverso la quale leggere in termini di efficacia gli atti di autonomia dei privati" Cuffaro, Le nuove locazioni abitative, in Corriere giuridico, 1998, n.2, p.150.
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nota3

Scognamiglio, L'autonomia privata assistita, in Le locazioni urbane; vent'anni di disciplina speciale, a cura di Cuffaro, Torino, 1999, p.146 configura nella fattispecie una nullità speciale.
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Bibliografia

• CUFFARO, Le nuove locazioni abitative, Corriere giuridico, 1998
• NUZZO, La forma del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, Torino, Le locazioni urbane, 1999
• SACCHETTINI, Sulla scommessa della liberalizzazione si gioca il futuro del mercato immobiliare, Guida al diritto, 50, 1998
• SCOGNAMIGLIO, L'autonomia privata assistita, Torino, Le locazioni urbane, 1999