I diritti reali sono predeterminati dalla legge in un certo numero di figure tipiche, non ulteriormente incrementabili dalla volontà privata. Quest'ultima è autorizzata (art.
1322 cod.civ. ) a dar vita ad una varietà non preventivamente definita di rapporti obbligatori, al di là degli schemi tipizzati dal legislatore (vendita, locazione, appalto, deposito, comodato, mutuo, ecc.). Non è, al contrario, possibile dar vita a un diritto reale se non attingendo ad uno degli schemi predisposti dalla legge, i quali dunque si pongono come
tipici, a numero chiuso nota1.
Questa regola rinviene le proprie radici principalmente nella caratteristica (che meglio sarà oggetto di indagine)
della sequela o inerenza passiva: si vuole evitare che un bene possa essere gravato da vincoli ulteriori rispetto a quelli ammessi dalla legge, a tutela dei terzi che, entrando in rapporto con il titolare di un diritto sulla cosa, devono essere messi in grado di conoscere con esattezza i vincoli gravanti il bene
nota2.
Se il principio del
numerus clausus attiene alla
fonte del diritto, quello della tipicità attiene al
contenuto del diritto
nota3. Come è evidente,
si tratta di due aspetti intimamente correlati e complementari l'uno rispetto all'altro. La prima regola, come detto, concerne l'origine del diritto reale, individuando l'ambito nel quale ha modo di esplicarsi l'autonomia negoziale. La seconda regola si pone a completamento della prima: è vietato alterare lo schema del diritto reale, come previsto dalla legge, per il tramite di clausole che ne snaturino i caratteri
nota4. Si pensi a che cosa accadrebbe se fosse ammissibile modificare il diritto di servitù, introducendo limitazioni relative all'attività delle persone pure in difetto di una attinenza con i fondi (ciò che si compendia nel requisito della
predialità). Qualora risultasse possibile modificare in questo modo i caratteri di un diritto reale si verrebbe sostanzialmente a consentire la creazione di nuovi tipi per volontà privata, negandosi in radice lo stesso
numerus clausus.
Ciò non significa che il numero dei diritti reali sia immutabilmente limitato, quasi fosse un dato a priori rispetto alla legge. Il codice civile del 1942 ha reintrodotto, ad esempio, il diritto di superficie che non trovava luogo (pur vantando una cospicua tradizione fin dai tempi del diritto romano) nel previgente codice del 1865.
La limitatezza del numero dei diritti reali è, in altri termini, connessa alle utilità che il bene è idoneo a produrre ed alla immaginazione ed alla volontà del legislatore. Al principio di tipicità si può dire faccia limitata eccezione il diritto di servitù, che possiede un contenuto variamente modulabile, sia pure nel rispetto di alcuni principi fondamentali. Nel corso dell'analisi specifica verranno analizzate le servitù reciproche, quelle industriali e aziendali (quest'ultime inammissibili), le servitù negative, la c.d. cessione di quota di cubatura, i vincoli di inedificazione o contemplanti ulteriori obbligazioni assunti nei confronti del Comune.
Si verifica inoltre, con una frequenza sempre maggiore, che mediante regolamenti di condominio, in forza di convenzioni edilizie stipulate da privati con i Comuni, alcuni soggetti si assumano obblighi (quali la destinazione di aree a "verde", la costruzione e il mantenimento di strade o marciapiedi privati, la destinazione di un edificio (o di singoli appartamenti) esclusivamente ad uso abitativo, ovvero il vincolo di un posto auto quale esclusiva pertinenza di un'abitazione). Risulta chiaro che queste pattuizioni risultano di utilità solo se conseguono il fine di vincolare anche tutti gli aventi causa dalle parti originarie. Si pone dunque il problema relativo:
- alla possibilità che questi effetti vincolanti erga omnes vengano conseguiti;
- alla individuazione della fonte di una siffatta efficacia: se cioè sia connessa alla trascrizione dell'atto ovvero si imponga per propria intrinseca forza nota5.
- In quest'ultimo caso, quale sia la natura giuridica di queste fattispecie nota6. La prassi ha infine posto in evidenza figure di diritti reali di natura discussa quali la multiproprietà.
Una ricognizione ed una disamina di queste figure costituisce momento di notevole rilevanza, allo scopo di sindacare in concreto la consistenza dei principi che abbiamo qui enunciato in via del tutto generale.
Note
nota1
V. Natucci, La tipicità dei diritti reali, Padova, 1982.
top1nota2
Cfr. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.238.
top2nota3
Così p.es. Comporti, Contributo allo studio del diritto reale, Milano, 1977, p.287.
top3nota4
Si veda, tra gli altri, Comporti, Diritti reali, in Enc. giur. Treccani, p.4.
top4nota5
A tal proposito Torrente, Manuale di diritto privato, Milano, 1985, p.321, indica nella trascrizione la fonte dell'efficacia di tali obblighi. Occorre tener presente, al riguardo, l'evoluzione normativa. Si pensi al modo di disporre dell'art.
2645 quater cod.civ. introdotto dal comma 5-quaterdecies dell'art. 6, D.L. 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla L. 26 aprile 2012, n. 44. La norma prevede che vadano trascritti, quando abbiano ad oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonché le convenzioni e i contratti con i quali vengono costituiti a favore dello Stato, della regione, degli altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonché dai conseguenti strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative.
top5nota6
Sul tema si confronti Giorgianni, Diritti reali (diritto civile), in N.mo Dig. it., p.753, il quale a sua volta ha sottolineato la difficoltà di inquadramento di queste situazioni entro schemi ben definiti.
top6Bibliografia
- COMPORTI, Contributo allo studio del diritto reale, Milano, 1977
- COMPORTI, Diritti reali, Roma, Enc.giur.Treccani, XI, 1989
- GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
- GIORGIANNI, Diritti reali (diritto civile), Torino, N.sso Dig. It., V, 1960
- NATUCCI, La tipicità dei diritti reali, Padova, 1982
Prassi collegate
Formulari clausole contrattuali