Rapporto tra promittente e stipulante, IVA

Occorre distinguere a seconda che il contratto a favore del terzo sia stipulato tra soggetti privati o soggetti IVA (imprenditori e professionisti):

• nel primo caso le operazioni sono escluse dal campo IVA;
• se, invece, il contratto è concluso tra soggetti IVA (promittente e stipulante), l’operazione sarà assoggettata alla disciplina IVA (momento impositivo, determinazione base imponibile, aliquota IVA, detrazione, obbligo di fatturazione e registrazione, ecc.) applicabile in virtù del contratto posto in essere (cioè cessione di beni o prestazione di servizi).

Per stabilire se l’operazione rientri o meno nel campo IVA occorre avere riguardo alle parti contraenti in senso proprio e non al terzo. In particolare, nel caso di permuta di due terreni edificabili, in cui un terreno veniva dai contraenti trasferito a favore di un Comune, l’Amministrazione finanziaria ha negato che il trasferimento possa essere considerato quale cessione a titolo gratuito a favore di un ente pubblico e, quindi, esente ex art. 12, comma 1, n. 12, D.P.R. n. 633/1972. L’operazione va, infatti, considerata unitariamente con l’effetto che ne va evidenziato la corrispettività (e non la gratuità) ^nota1.

Nel caso, invece, di acquisto della prima casa ovvero di agevolazioni fondate su situazioni soggettive sul soggetto acquirente dell’immobile, occorre avere come riferimento il terzo che diverrà proprietario dell’immobile piuttosto che lo stipulante. Al riguardo, le dichiarazioni che è necessario rendere nell’atto, per usufruire dei benefici fiscali, devono essere rese dallo stipulante e, dunque, contenute nel contratto a favore di terzo, senza necessità di intervento in atto da parte di quest’ultimo ^nota2.

Momento impositivo

Secondo la regola generale (principio consensualistico), il contratto a favore di terzo si conclude, di norma, per effetto del consenso legittimamente manifestato dalle parti (stipulante e promittente). Tuttavia, il momento impositivo IVA è differente a seconda che il contratto abbia ad oggetto una cessione di beni o una prestazione di servizi (art. 6, D.P.R. n. 633/1972):

• se l’operazione riguarda una cessione di beni mobili, il promittente deve emettere fattura verso lo stipulante nel momento in cui è effettuata la consegna o spedizione. Se la cessione riguarda immobili la fattura va emessa alla stipula dell’atto;
• se, invece, il contratto ha ad oggetto una prestazione di servizi, la fattura va emessa al momento del pagamento del corrispettivo da parte dello stipulante.

In entrambi i casi, a differenza delle imposte dirette, l’operazione si considera effettuata e si realizza il momento impositivo se anteriormente alla cessione dei beni e alla prestazione dei servizi il promittente emette fattura o lo stipulante paga il corrispettivo, in tutto o in parte. Ad esempio, se anteriormente al contratto a favore del terzo il promittente emette fattura, sorge l’obbligo delle conseguenti registrazioni e versamento dell’IVA (art. 6, comma 4, D.P.R. n. 633/1972).

Note

nota1

Cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate 14 dicembre 2007, n. 373/E.
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nota2

Qualora lo stipulante abbia già usufruito dell’agevolazione per l’acquisto, per sé, della “prima casa”, il terzo non potrà usufruire della stessa agevolazione giacché, come detto nel testo, nella permuta a favore del terzo, la dichiarazione di non avere altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni va resa dallo stesso stipulante e non dal terzo (estraneo al contratto).
Sarà, invece, il terzo ad usufruire del credito per l’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, di altra abitazione destinata a prima casa.
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