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Vendita del fondo dominante e ambulatorietà del diritto di servitù prediale. Opponibilità del diritto all'acquirente del fondo servente. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 13817 del 22 maggio 2019)

In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo.

Commento

La servitù prediale è un diritto reale e, come si sa, una delle caratteristiche salienti dei diritti reali è costituita dal diritto di seguito, o sequela, ovvero inerenza passiva. Con le predette espressioni si intende alludere al carattere della opponibilità del diritto anche ai successivi aventi causa da colui che, titolare del diritto dominicale, ne faccia alienazione. Il tema possiede un duplice aspetto: infatti se è vero che chi compra il fondo dominante acquista anche il correlato diritto di servitù che lo assiste, è assai più rilevante notare come chi abbia ad acquistare il fondo servente si ritrovi anche ad essere gravato del medesimo diritto, questa volta a peso del fondo stesso. Premesso questo aspetto di carattere teorico generale, con la pronunzia in esame si prende in considerazione l'aspetto costituito dal difetto di menzione della servitù nel titolo di acquisto. Ciò che conta, ai fini dell'opponibilità del diritto reale minore, è che il titolo costitutivo sia stato trascritto. In tal caso l'eventuale omissione nell'atto di acquisto non rileverebbe: comunque l'esistenza del diritto sarebbe opponibile all'acquirente dell'immobile. Diversamente vanno le cose nell'ipotesi in cui invece il titolo acquisitivo non fosse stato assoggettato a trascrizione. In tal caso indispensabile si paleserebbe l'espressa menzione nell'atto di vendita.

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