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Risoluzione di contratto preliminare di vendita immobiliare: profili di valutazione del danno e liquidazione dello stesso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 30594 del 20 dicembre 2017)

Il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del godimento del bene viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sine titulo. La stessa conseguenza si produce nell'ipotesi di contratto preliminare nullo per difetto di forma scritta. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.

Commento

(di Daniele Minussi)
All'esito di una tormentata vicenda, scaturente da una promessa di vendita priva di forma scritta intercorrente tra una cooperativa e un privato, la S.C. ha messo a fuoco le conseguenze di quella di si qualifica come una mera occupazione sine titolo dell'immobile (situazione che scaturirebbe anche dalla risoluzione di un contratto preliminare valido a cagione del susseguente inadempimento del promissario acquirente). Il pregiudizio della proprietà si identifica dunque nella mancata percezione dei frutti civili riferiti al tempo dell'intera durata dell'occupazione e non semplicemente a partire dalla domanda giudiziale.

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