Responsabilità professionale del notaio. Mancata esecuzione delle misure ipotecarie e sottoposizione dell'immobile compravenduto a pignoramento e (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 25026 del 17 settembre 2024)

27/12/2024 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che ha omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva liquidato il danno patito dall’acquirente in un importo pari al prezzo di aggiudicazione del bene, sostenuto per mantenere la proprietà dell’immobile e scongiurare gli effetti dell’espropriazione forzata). In relazione all’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, costituita dalla non coincidenza tra le risultanze dei registri immobiliari, in cui la particella oggetto di vendita risultava libera, e quelle di un atto di pignoramento), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, a cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza e, cioè, alla violazione del dovere della diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2, cod.civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che il notaio non possa invocare la limitazione di responsabilità di cui all'art. 2236 cod.civ. in relazione alla prestazione professionale consistente nell'esecuzione delle visure ipotecarie, è invero un dato scontato. La pronunzia in esame si concentra sul risarcimento del danno. Esso deve infatti essere commisurato o al valore dell'immobile perduto in esito all'esecuzione forzata, o ai denari necessari per ottenerne la liberazione.