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Responsabilità del notaio: dovere di consiglio e di garanzia in relazione agli effetti tipici dell’atto. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 12482 del 18 maggio 2017)

Il notaio, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. [Nel caso di specie, in cui le parti avevano pattuito un termine particolarmente lungo tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, la Corte ha ritenuto che rientra nel c.d. "dovere di consiglio", cui il notaio è tenuto in forza dell'art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile, avvertire le parti che gli effetti della detta trascrizione cessano, in ogni caso, qualora, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2), c.c.]".

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie veniva in considerazione un contratto preliminare di vendita perfezionato per scrittura privata autenticata. Non è sufficiente a questo proposito che il pubblico ufficiale svolga un'attività di mera routine quale l'accertamento dell'identità delle parti e la verifica dell'assenza di cause di invalidità del congegno negoziale, ma occorre che il suo operato si spinga fino alla consulenza ed all'avviso delle caratteristiche dell'atto posto in essere. Nella specie, poichè gli effetti tipici della trascrizione del contratto preliminare consistono nel conseguimento dell'effetto prenotativo per un solo triennio a far tempo dalla data della esecuzione della formalità pubblicitaria, sarebbe necessario dar conto di tale dinamica giuridica al cliente. Se in linea di principio si può concordare rispetto alla linea tuzioristica della S.C., in concreto ci si può interrogare, facendo uso del buon senso, su come dar la prova a distanza magari di anni, che il professionista abbia o non abbia spiegato determinati aspetti dell'atto stipulato. V'è tuttavia di più: il "mercato" chiede a gran voce più concorrenza, tariffe più basse e non è infrequente che l'attività notarile sia ormai erogata a prezzi vicini al costo. Come conciliare tale aspetto con obblighi di consiglio e di consulenza la cui portata è direttamente proporzionale rispetto all'elefantiasi della quale appare affetto il sistema normativo del Paese?

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