Prestazione professionale: obbligo di consiglio. responsabilità del notaio per non aver dissuaso il cliente. (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 33439 del 14 novembre 2022)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
È obbligo del notaio per il rogito di compravendita immobiliare e, in parte, obbligo di buona fede oggettiva lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle c.d. “visure” catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero.
Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 cod.civ., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte.
Il notaio incaricato della redazione e dell’autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti, in quanto contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e di consiglio; in particolare deve compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica.

Commento

(di Daniele Minussi)
Sul c.d. "obbligo di consiglio" tale da imporre al notaio la dissuasione del cliente rispetto alla stipula dell'atto cfr. Cass. civile, 2021/20698.
Nel caso in specie l’immobile oggetto di compravendita, era risultato difforme dall’autorizzazione amministrativa, essendo il sottotetto non abitabile per essere l'altezza dello stesso inferiore a quella minima. Il problema è quello di chiarire l'ambito degli accertamenti rimessi al notaio, il quale certamente non può essere gravato da controlli che ne trascendono l'operato e la competenza, essendo propri di altri tecnici (geometri, architetti, etc.). Tuttavia un conto è riferire come il notaio non sia tenuto a svolgere accertamenti tecnici sull'immobile quali misurazioni e accessi in loco, altra cosa invece è mettere a fuoco come sia ben possibile per il professionista connettere la portata di quanto emerge dai titoli abilitativi edilizi alle pratiche risultanze fattuali riferitegli dalle parti o dai tecnici.

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