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Mutuo ipotecario, convenienza dell'operazione e responsabilità notarile. (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 25865 del 16 novembre 2020)

Se è pacifico che il notaio è tenuto a compiere le visure ipotecarie e catastali, è altrettanto pacifico che egli non è tenuto a garantire, nei confronti della banca mutuante, la convenienza economica dell'operazione; la sua responsabilità professionale, cioè, non si spinge fino all'obbligo di accertare se la banca mutuante potrà ragionevolmente soddisfarsi, in sede di espropriazione del bene, a fronte dell'inadempimento del mutuatario. Il che vale a maggior ragione nei confronti di una banca, soggetto qualificato e dotato di specifica competenza in materia.
Non è affatto detto che la consistenza di un immobile in termini di numero di vani sia indice, di per sé, di un maggior valore dello stesso; in altri termini, ben potrebbe un immobile di un solo vano avere un valore intrinseco maggiore di quello di un immobile di tre vani, sulla base di elementi che costituiscono variabili indipendenti (altezza, esposizione, vista etc.). Ragione per cui, in ultima analisi, se la banca mutuante avesse avuto dei dubbi sul valore dell'immobile, avrebbe avuto modo di provvedere in prima persona alla stima dello stesso (attività che, come si è detto, le banche svolgono di routine), anche sollecitando il rinvio della stipula; tanto più in considerazione della significativa differenza al ribasso tra il prezzo del preliminare e quello del contratto definitivo.
In tema di responsabilità professionale, il notaio non risarcisce la banca se la consistenza del bene a garanzia del mutuo è diversa da quella catastale. Un maggiore numero di vani, infatti, non è sempre indice di valore più elevato dell’immobile.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso in considerazione l'istituto bancario aveva ritenuto di evocare in giudizio il notaio in relazione al danno da essa sofferto per aver confidato sul valore immobiliare del cespite cauzionale facendo affidamento sui dati emergenti dagli atti (compravandita immobiliare e susseguente mutuo ipotecario). La fallacia del ragionamento è tuttavia evidente: al di là del fatto che il notaio avesse potuto errare nelle indicazioni dei dati catastali, l'istituto bancario non può basare la concessione del credito su tali elementi, dovendo piuttosto procedere autonomamente a stimare il valore del bene oggetto della garanzia.

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