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Il notaio deve effettuare le visure ipocatastali ai fini del trasferimento immobiliare. Anche quando esso è portato da scrittura privata autenticata (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 16990 del 20 agosto 2015)

La responsabilità del notaio, si è al riguardo altresì precisato, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto, sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti. Quand’anche sia stato esonerato dalle visure il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma II, c.c. e della buona fede (art. 1375 c.c.).
La fonte dell’obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione deve invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata (la quale non può essere comunque intesa in termini deponenti per la limitazione della responsabilità del professionista, e del notaio in particolare, in caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’art. 2236 c.c., non contempla un’ipotesi di responsabilità attenuata e non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza, sicché la diligenza esigibile dal professionista nell’adempimento delle obbligazioni assunte nell’esercizio delle sua attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta, bensì nella clausola generale (nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come “principio” o come “criterio”) di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c..

Commento

(di Daniele Minussi)
L'orientamento è ormai consolidato. Del tutto irrilevante la distinzione tra atto pubblico e scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni ai fini della obbligatorietà della effettuazione delle visure ipotecarie e catastali volte ad accertare la condizione giuridica dell'immobile oggetto del contratto. In ogni caso il notaio deve eseguire scrupolosamente tali adempimenti, rispetto ai quali lo stesso esonero proveniente dalla parte può essere efficiente soltanto sotto precise condizioni. Infatti tale esonero a) deve essere giustificato da esigenze di urgenza speciali ovvero da altri motivi specifici; b) comunque non opera qualora il professionista abbia anche soltanto il sospetto dell'esistenza di formalità pregiudizievoli.
Ciò che vale a distinguere la pronunzia in commento rispetto ad altre precedenti è piuttosto l'indicazione della fonte dell'obbligazione che fa capo al notaio: non già nell'obbligo specifico di diligenza professionale, bensì nella regola assolutamente generale dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza che presiede in via del tutto generale allo svolgimento di ogni rapporto obbligatorio.

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