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Efficienza della clausola intesa a limitare le facoltà del condomino in ordine ad opere riguardanti la proprietà esclusiva. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 322 del 9 gennaio 2019)

Le pattuizioni contenute nell’atto di acquisto di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, ovvero relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunciate, atteso che il diritto del condomino di usare, di godere e di disporre di tali beni può essere convenzionalmente limitato soltanto in virtù di negozi che pongano in essere servitù reciproche: ne consegue l’invalidità delle clausole che, con formulazione del tutto generica, limitano il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quale efficacia esplica la clausola del contratto di compravendita dell'unità immobiliare in condominio in forza della quale era stata vietata all'acquirente l'esecuzione di tutte quelle opere intese a introdurre modificazioni nella situazione di fatto dell'immobile come rappresentata nelle planimetrie allegate nonché il rapporto tra enti comuni e parti esclusive? Nella specie tali planimetrie riflettevano da un lato la rappresentazione grafica dell'unità immobiliare oggetto di negoziazione, dall'altro gli enti comuni. La S.C. ha deciso che la pattuizione in parola non potesse essere considerata tale da implicare una limitazione effettiva del diritto di godere, disporre e fruire della proprietà esclusiva da parte del titolare della stessa. Nel caso di specie, la natura generica (e non già espressamente e chiaramente enunciata) della pattuizione, che avrebbe dovuto rivestire la formulazione propria della servitù reciproca, è stata reputata dalla S.C. invalida e inidonea a incidere in senso limitativo sul diritto di godere e disporre dei beni di proprietà esclusiva.

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