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Clausola contrattuale che comporta limitazioni a facoltà inerenti alla proprietà esclusiva della singola proprietà in condominio. Aspetti formali. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5336 del 2 marzo 2017)

Le pattuizioni contenute nell'atto di acquisto di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero relative alle parti condominiali dell'edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, atteso che il diritto del condomino di usare, di godere e di disporre di tali beni può essere convenzionalmente limitato soltanto in virtù di negozi che pongano in essere servitù reciproche, oneri reali o, quanto meno, obbligazioni ''propter rem'': ne consegue l'invalidità delle clausole che, con formulazione del tutto generica ed inidonea, peraltro, a superare la presunzione ex art. 1117 c.c., limitano il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali, riservando all'originario proprietario l'insindacabile diritto di apportare modifiche alle parti comuni, con conseguente intrasmissibilità di tale facoltà ai successivi acquirenti da quello.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie l'alienante si era riservato nell'atto di compravendita della singola unità immobiliare, il diritto di trasformare, modificare o diversamente destinare le parti comuni del fabbricato. Successivamente tale riserva era stata riprodotta in un susseguente atto di vendita con il quale l'acquirente aveva ulteriormente rivenduto l'unità immobiliare. Al riguardo la S.C. ha espresso l'orientamento secondo il quale le pattuizioni in oggetto "devono essere chiaramente enunziate" e che devono sostanziarsi in negozi comportanti l'istituzione di servitù reciproche, oneri reali o, quantomeno, obbligazioni propter rem. Ma il tutto rischia di avvitarsi in una tautologia: passi infatti per le servitù reciproche, la cui individuazione sarebbe chiara ed evidente, ma cosa dire degli "oneri reali"? Vero è che la nozione stessa che corrisponde ad essi, stante l'insussistenza di un riferimento normativo concreto, fa leva su quelle limitazioni "atipiche" che siano introdotte nei regolamenti di condominio concernenti l'utilizzo del bene di proprietà del singolo condomino, allo scopo di garantire il miglior godimento dei beni altrui o di quelli comuni.

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