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Cass. Civ., sez. II, n. 5898/2004. Nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi se dall'atto non risulta che l'acquirente non era a conoscenza della mancanza di concessione.

Sussiste nullità degli atti giuridici aventi a oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione edilizia, ai sensi dell'articolo 15 della legge n. 10 del 1977, solo ove dall'atto non risulti che l'acquirente non era a conoscenza della mancanza di concessione. In particolare non sussiste la nullità nell'eventualità che il cedente abbia dichiarato, nell'atto, di avere presentato domanda di sanatoria e di avere pagato le prime due rate dell'oblazione, qualora la concessione sia, successivamente, negata perché l'immobile presentava difformità rispetto al progetto autorizzato, atteso che in una tale evenienza l'acquirente può agire per chiedere o la risoluzione del contratto a norma dell'articolo 1497 del Cc, o l'annullamento del negozio per errore o, nell'ipotesi di falsità, per dolo.


La nullità prevista dagli articoli 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 (omessa dichiarazione degli estremi della con cessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria) riveste carattere formale riconducibile, per l'effetto, nel sistema generale delle invalidità, all'ultimo comma dell' articolo 1418 del C.c., attesa la sua funzione di tutela dell'affidamento dell'acquirente. Ai fini della sua legittima ravvisabilità, pertanto, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di essa. Ne segue, pertanto, che ove siano menzionati nell'atto di vendita gli estremi della domanda di concessione in sanatoria non sussiste nullità della vendita per non essere stata dal comune accolta la domanda di sanatoria (trattandosi nella specie di difformità non suscettibili di sanatoria).

Commento

La pronunzia in esame pone in luce gli elementi differenziali tra la nullità afferente la materia urbanistica di cui all'art.15 della l.10/1977 (c.d. legge Bucalossi) e quella di cui agli artt.17 e 40 della l.47/85 (c.d. "primo condono"). Mentre la prima tra le riferite cause invalidanti possedeva incerta natura giuridica, dipendendo da fattori di carattere soggettivo quali il difetto di conoscenza in capo all'acquirente della mancanza di concessione edilizia (requisito strettamente connesso con la legittimazione relativa a far valere la detta causa di nullità), la seconda invece è agevolmente collocabile nell'ambito delle cause di nullità speciali. Da questo punto di vista è il caso di mettere a fuoco come l'invalidità dipenda nell'ultima ipotesi dal mero difetto delle menzioni richieste dalla legge (indipendentemente dall'esistenza del provvedimento concessorio), mentre nella prima fosse riconducibile all'assenza della concessione, fenomeno non già semplicemente formale, bensì sostanziale.

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