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Nullità dei contratti di locazione non registrati



Ai sensi dell'art.1, comma 346 , della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") i contratti di locazione e comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento di unità immobiliari o di porzioni delle stesse sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione. La norma, ispirata ad un'evidente ragion fiscale, introduce elementi di forte divergenza rispetto ai principi generali e forieri di problematiche non lievi (cfr. tuttavia il modo di disporre di cui all'art.13 della legge 1998 n.431 che già sanzionava con la nullità l'accordo volto a determinare un canone diverso e superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato e sul quale è intervenuta Cass. Civ., Sez.III, 37/2014). Al di là infatti dell'indebita commistione tra il profilo tributario e quello civilistico, non si può non segnalare la bizzarrìa di una negoziazione che nasce indubbiamente come perfettamente valida ed efficace, potendo tuttavia in un secondo tempo essere reputata addirittura nulla. Poichè l'invalidità è fatta discendere dalla mancata esecuzione della registrazione, tenuto conto che per provvedere ad essa la legge prevede un termine fisso a far tempo dalla stipulazione del contratto, appare chiaro come la validità possa venir meno soltanto una volta che si constati l'inutile decorso del detto termine. Come conciliare i caratteri di un atto che, originariamente valido ed efficace, possa successivamente essere definito in chiave di nullità, soltanto il legislatore è in grado di indicare. Forse sarebbe stato sufficiente evocare la categoria dell'inefficacia, con l'indubbio vantaggio di non dare adito a non irrilevanti questioni di costruzione teorica (si pensi alla dibattuta nozione di una nullità successiva).

Alla singolarità di una prescrizione di nullità "fiscale" si può ben dire abbia fatto da contraltare un altrettanta peculiare reazione giurisprudenziale. E' stata infatti sancita, sia pure da una Corte di merito (Tribunale di Napoli, 19 ottobre 2009 ), la sanabilità della predetta causa di nullità in esito ad una pur tardiva registrazione del contratto. E' appena il casi di rilevare come una siffatta sanatoria atipica, per di più concepita come operante ex nunc, dunque retroattivamente, venga a concretare una vera e propria integrazione di natura normativa rispetto ad una disciplina legale del tutto carente sul punto specifico.

Va inoltre rilevato come, in base ai commi 8 e 9 del d.lgs. 23/2011 (istitutiva della cedolare secca) ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo che non fossero stati registrati entro il termine stabilito dalla legge, si sarebbe applicata una disciplina "sostitutiva" imperniata su una durata della locazione stabilita in quattro anni a
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio (rinnovabili) e sulla commisurazione del canone annuo di locazione in misura pari al triplo della rendita catastale (oltre ad adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'Istat). La Corte Costituzionale ha bocciato tale normativa per difetto di delega (Corte Cost., sent. n. 50/2014)

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