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Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata



Il contratto di locazione determina l'insorgenza di semplici obbligazioni a carico delle parti. Seguendo le regole generali in materia di rapporto obbligatorio, privo di sequela, esso non dovrebbe dunque risultare opponibile all'acquirente dell'immobile, da considerarsi terzo.

In senso parzialmente divergente dispone invece l'art. 1599 cod.civ., in forza del quale il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta l'opponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione avente data certa anteriore all'atto di alienazione (emptio non tollit locatum). La regola, peculiare, non è suscettibile di essere applicata a situazioni scaturenti da altri diritti personali di godimento, ad esempio in tema di comodato (cfr.Cass. Civ., Sez,III, 664/2016).

Secondo una teorica non recente la norma in esame pone un'ipotesi di cessione legale del contratto di locazionenota1. Più propriamente si può dire che l'acquirente succede ex lege nella locazione, la cui esistenza sul bene è a lui opponibilenota2 .

Tale opponibilità della locazione al terzo incontra alcune condizioni ed alcuni limiti.

Anzitutto è indispensabile che la locazione abbia data certa anteriore all'atto di alienazione: a questo proposito viene in considerazione il disposto di cui all'art. 2704 cod.civ., con particolare riferimento alla registrazione del contratto.

L'operatività del principio deve inoltre essere coniugata con la natura del bene locato.

Se si tratta di un bene mobile non registrato è evidente che, in ossequio al principio possesso vale titolo (art. 1153 cod.civ.), a colui che consegue in buona fede il possesso del bene sarà in ogni caso inopponibile la precedente locazione del bene a terzi.

Se si tratta di un bene immobile le locazioni non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio a far tempo dall'inizio della locazione (cfr. artt. 1350 n. 8, 2643 n. 8 cod.civ). Ai sensi dell'art. 41 della legge 3 maggio 1982 n. 203, norma di carattere eccezionale, i contratti agrari ultranovennali, anche se verbali o non trascritti, sono tuttavia validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi. Venendo in esame un immobile commerciale, va tenuto presente che l'indennità per la perdita di avviamento commerciale di cui all'art. 34 della L. 392/78, potrebbe ben gravare sull'acquirente dell'immobile locato, ogniqualvolta la vendita fosse successiva alla disdetta (Cass. Civ., Sez. III, 9408/11). Si veda anche Cass. Civ., Sez. III, 2659/13 sulla deduzione in contratto di clausola di divieto di attività comportanti contatto con il pubblico e della contemporanea enunciazione dell'attività da svolgersi (ex se implicante tale contatto).

A prescindere dai requisiti predetti l'acquirente, ai sensi del IV comma dell'art. 1599 cod.civ., è tenuto a rispettare la locazione (pur quando fosse difettosa di data certa o di trascrizione se ultranovennale), qualora ne abbia assunto l'obbligo nei confronti dell'alienante.

Ulteriori disposizioni integrano il principio in esame. Ai sensi dell'art. 1600 cod.civ., quando la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione se non per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Infine dall'art. 1601 cod.civ. si ritrae l'esistenza di una ulteriore obbliga­zione di natura risarcitoria a carico del locatore ed a favore del conduttorenota3 .

Se il primo aliena il bene locato deve fare attenzione che il contratto sia opponibile all'acquirente in funzione di una data certa di stipulazione anteriore a quella di cessione del bene stesso, in mancanza della quale il cedente avrà cura di pattuire espressamente con il cessionario il mantenimento della locazione. In difetto il cedente sarà tenuto a risarcire i danni al conduttore licenziato dall'acquirentenota4 .

Note

nota1

Così Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.347 e Guarino, La locazione, Milano, 1965, p.47.
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nota2

Vi ravvisa una ipotesi di successione anche Carrara-Ventura, voce Fondi rustici (affitto di), in N.mo Dig.it., p.454.
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nota3

Si ritiene (Amorth, in Comm.cod.civ., dir. da Cendon, vol.IV, Torino, 1999, p.1131) che entrambe queste norme non siano state intaccate nel proprio ambito di operatività dalla legge 392/1978, ragione per la quale esse rinverrebbero applicazione indipendentemente dalla natura dei beni locati.
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nota4

Così Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.339 .
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Bibliografia

  • AMORTH, Torino, Comm.cod.civ.Cendon, IV, 1999
  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • CARRARA VENTURA, Fondi rustici (affitti di), N.mo Dig.it.
  • GUARINO, La locazione, Milano, Tratt.dir.civ., 1965
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968

Prassi collegate

  • Studio n. 2-2011/E, Vincoli opponibili nelle procedure esecutive: la locazione di immobili

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