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Risoluzione del conflitto tra più subacquirenti del medesimo diritto personale di godimento



Il conflitto tra più soggetti che abbiano acquistato un diritto personale di godimento sul medesimo bene viene regolato dall'art. 1380 cod.civ. nota1.

Si faccia il caso di Tizio, proprietario dell'appartamento in Roma, Via Appia, che il giorno 5 gennaio concede in locazione a Caio detto appartamento e, il giorno successivo, stipula analogo contratto con Sempronio.

Con tutta evidenza risulta impossibile dar corso ad entrambi i contratti, ponendosi l'esigenza di dirimere il conflitto tra i subacquirenti del diritto relativo allo stesso bene.

Se si tratta di locazione ultranovennale, come tale soggetta a trascrizione, viene in considerazione la regola propria della trascrizione: sarà preferito il contraente il cui titolo risulta trascritto per primo (art. 2644 cod.civ.).

Qualora la durata della locazione sia inferiore al novennio, entrano in gioco le regole di cui all'art. 1380 cod.civ. .

Stabilisce il l comma di tale articolo che, qualora con successivi contratti una persona concede a diversi acquirenti un diritto personale di godimento relativo alla stessa cosa, il godimento spetta al contraente che per primo lo ha conseguito.

La consecuzione prioritaria del godimento costituisce criterio di base per la soluzione del conflitto. Pur quando uno dei subacquirenti avesse stipulato il contratto di locazione in un tempo precedente rispetto all'altro, quando non avesse conseguito per primo il godimento del bene, dovrebbe cedere il passo al diritto di chi, pur avendo stipulato in un tempo successivo, è invece entrato nella detenzione materiale del bene. A colui che ha perfezionato la locazione per primo non resterà altro se non agire nei confronti del proprio dante causa per il risarcimento del danno conseguente all'inadempimento.

Il II comma dell'art. 1380 cod.civ. prevede un'ulteriore regola, per l'ipotesi in cui nessuno tra gli aventi causa dal locatore abbia conseguito il godimento del bene: in questa eventualità viene preferito colui che vanta il titolo di data certa anteriore (art. 2704 cod.civ.). Per lo più la data certa sarà desumibile dalla registrazione del contratto, oggi obbligatoria indipendentemente dalla misura del canone quando si tratta di locazione.

Le regole enunziate non sono comunque in grado di risolvere tutti i casi astrattamente prospettabili: cosa dire quando il godimento del bene, conseguito da un conduttore, sia stato successivamente attribuito ad un altro (magari sfruttando un'assenza prolungata del primo conduttore)?

Secondo l'interpretazione preferibile nota2 si deve ritenere prevalente il diritto di colui che, indipendentemente dall'attualità della detenzione, l'ha conseguita per primo. L'art. 1380 cod.civ. fa infatti menzione soltanto del prioritario conseguimento del godimento del bene. Si aggiunga inoltre che, pur non potendo annettersi alla circostanza della detenzione una funzione pubblicitaria idonea a porre sull'avviso il terzo, la locazione dovrebbe risultare da scrittura privata sottoposta a registrazione avente data certa anteriore all'eventuale conseguimento del godimento del bene da parte del secondo conduttore.

Il coordinamento tra I e II comma dell'art. 1380 cod.civ. evidenzia un'ulteriore problema. E' stato infatti prospettato il caso in cui un soggetto, dopo aver concesso in locazione un immobile in forza di un contratto sottoposto a registrazione, si rifiuti di consegnarlo e, successivamente, stipuli un nuovo contratto di locazione con altro conduttore al quale faccia consegna dell'immobile. Ci si domanda se la proposizione di una domanda giudiziale da parte del primo conduttore intesa ad ottenere la manutenzione del contratto sia idonea a determinare il diritto di essere preferito nel conflitto con il secondo conduttore, il quale tuttavia ha conseguito il godimento del bene.

Alla soluzione favorevole, pure prospettata in dottrina nota3, si può opporre che la proposizione della domanda giudiziale costituisce un evento meramente interno tra locatore e conduttore: non si vede come ciò possa sortire effetto nei confronti del soggetto che ha comunque conseguito il godimento del bene. Tale godimento possiede infatti una valenza pubblicitaria che, viceversa, fa difetto alla mera introduzione della causa intesa ad ottenere l'adempimento del contratto. Non si tratta infatti di domanda soggetta a trascrizione, dunque inopponibile al terzo (quale è il secondo conduttore che per primo viene ad essere immesso nella disponibilità del bene) nota4.

Note

nota1

Cfr. Natoli, Il conflitto dei diritti e l'art. 1380 cod. civ., Milano, 1950.
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nota2

Così, tra gli altri, Bianca, Diritto civile, vol. III, Milano, 2000, p.607; Franzoni, Il contratto e i terzi, in I contratti in generale, t. II, a cura di Gabrielli, Torino, 1999, p.1116; Scognamiglio, In tema di conflitto tra conduttori successivi, in Giur. compl. Cass. Civ., 1948, pp.431 e ss..
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nota3

Si ritiene che, affinchè si venga a creare la situazione di preferenza paragonabile al conseguimento del godimento, la domanda debba essere accolta. Si veda p.es. Camardi, in Comm. cod. civ., dir. da Cendon, vol. IV, Torino, 1999, p.642.
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nota4

Si tenga presente che, in base alle norme vincolistiche in tema di locazioni di immobili urbani, l'art. 31 della legge 392/78 espressamente prevede, difformemente da quanto stabilito ex art. 1380 cod. civ., che siano salvi anche nei confronti del conduttore che abbia richiesto al locatore il ripristino del contratto i diritti acquistati da terzi in buona fede che pur non abbiano ancora conseguito il godimento dell'immobile. Si veda Cass. Civ. Sez. III, 19/88.
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Bibliografia

  • CAMARDI, Dei contratti in generale, Torino, Comm.cod.civ. diretto da Cendon, IV, 1999
  • FRANZONI, Il contratto e i terzi. I contratti in generale., Tratt. Rescigno, II, 1999
  • NATOLI, Il conflitto dei diritti e l'art. 1380 del codice civile, Milano, 1950
  • SCOGNAMIGLIO, In tema di conflitto tra conduttori successivi, Giur.compl.Cass.Civ., 1948

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