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La causa della locazione



La causa del contratto di locazione può essere individuata nello scambio tra il godimento di una cosa per un dato periodo di tempo che una parte concede all'altra verso il corrispettivo di un canone in denaro che quest'ultima si obbliga a dare alla prima (art. 1571 cod.civ.) nota1.

Quella enunciata corrisponde alla causa in astratto, vale a dire sostanzialmente all'enunciazione del tipo negoziale. Stante la nozione di causa sintetica, quale operazione ermeneutica che si articola nella valutazione della corrispondenza della causa come concretamente articolata dalle parti e risultante dal comune intento di queste rispetto alla causa in astratto, occorre che l'interprete si dia carico, volta per volta, di verificare la specifica sussistenza dell'elemento causale in relazione al singolo contratto. E' ben vero che in questi casi un sindacato negativo potrebbe emergere ai sensi dell'art. 1345 cod.civ. (motivo illecito comune ai contraenti) nota2: per quanto attiene alla valenza di questo principio quale norma di chiusura, in realtà propriamente riferibile all'aspetto causale, occorre fare rinvio alla specifica disamina effettuata sul tema.

In altri termini è ben possibile che si dia contratto di locazione nullo per illiceità della causa, ogniqualvolta l'intento in concreto possa essere considerato contrastante con norme imperative, con l'ordine pubblico o il buon costume nota3.

Si pensi al contratto di locazione di un appartamento stipulato dalle parti con lo scopo comune di adibirlo a casa di appuntamenti (in riferimento al quale il locatore, a conoscenza del particolare utilizzo, abbia preteso ed ottenuto un canone esorbitante).

Spesso il profilo dell'illiceità della causa si intreccia con quello afferente all'illiceità dell'oggetto nota4.

E' stata ritenuta nulla per illiceità della causa (e non dell'oggetto) la locazione di un bene demaniale ( Tribunale di Milano 10/02/1998), nel senso che non è possibile nei rapporti privati disporre di un bene pubblico, ciò che non può validamente essere oggetto di stipulazione, non in quanto oggetto vietato, bensì quale oggetto non suscettibile di scambio. Il profilo negativo attiene pertanto non tanto al bene in sé, quanto all'impossibilità di dedurlo in un nesso sinallagmatico.

Al contrario non può essere ritenuto nullo per i motivi in esame, dovendo pertanto il conduttore corrispondere al locatore il canone, il contratto di locazione di un immobile abusivo e privo di abitabilità ( Cass. Civ. Sez. III 4228/99) ovvero la locazione di un immobile da adibire ad esercizio commerciale in difetto di autorizzazione dell'autorità di P.S. concernente la particolare destinazione ( Cass. Civ. Sez. III 8944/91).

Note

nota1

Tabet, La locazione-conduzione, Milano, 1972, p.219 e Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, IV, Milano, 1954, p.162.
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nota2

Così Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.314.
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nota3

Così Mirabelli, La locazione, Torino, 1972, p.208.
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nota4

Sulla difficoltà di distinguere l'area dell'illiceità della causa da quella dell'illiceità dell'oggetto cfr. Breccia, Il contratto in generale, in Trattato di dir.priv., vol.XIII, tomo III, Torino, 1999, p.245.
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Bibliografia

  • BRECCIA, Il contratto in generale, Torino, Trattato di diritto privato, XIII, 1999
  • MIRABELLI, La locazione, Torino, 1972
  • TABET, La locuzione-conduzione, Milano, 1972

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