Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

Successione nel contratto di locazione



Una particolare disciplina è prevista in tema di locazione di immobili urbani: la Legge 392/78 regola infatti la successione nel rapporto di locazione in caso di morte del conduttore, in deroga a quanto stabilito dall'art.1614 cod. civ. .

Il legislatore ha distinto a seconda del fatto che la locazione abbia ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso abitativo o ad uso diverso da quest'ultimo. La prima ipotesi è prevista dal I comma dell'art.6 l.cit. , in base al quale vengono richiesti due requisiti per la successione: l'uno di carattere soggettivo l'altro di natura oggettiva. Questa vocazione particolare infatti interessa solo il coniuge, l'erede nonché i parenti e gli affini del conduttore, purché gli stessi abbiano abitualmente convissuto con il de cuius. L'elemento oggettivamente rilevante è proprio quest'ultimo. L'ampia formulazione della norma consente di comprendere sia i parenti (pur dovendosi intendere senz'altro operante il limite del sesto grado) sia gli affini (dubitandosi se anche per essi debba operare il limite del sesto grado o quello più ristretto dell'art.230 bis cod.civ.) nota1. Addirittura sembrerebbe possibile ammettere anche eventuali terzi estranei, purché nominati eredi testamentari e comunque conviventi con il testatore. L'elemento della convivenza è di tale pregnanza che, in caso di difetto, ha luogo la successione nel contratto di locazione degli eredi, operando la regola generale prevista dall'art. 1614 cod.civ. nota2.

Si tratta, in definitiva, di una successione a titolo particolare nel contratto collegata al fatto della morte del conduttore e non di surrogazione iure proprio, come dimostra il fatto che la legge fa derivare il diritto di godimento anomalo dalla posizione del precedente titolare nota3.

Nel caso di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, l'art. 37 della Legge 392/78 dispone che "in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto di continuarne l'attività". La norma nella sua espressione letterale dà adito ad alcune perplessità. In primo luogo occorre precisare a quali fattispecie la legge abbia voluto fare riferimento con l'espressione "per successione si ha diritto di continuare l'attività". Probabilmente l'intenzione era quella di indicare le ipotesi nelle quali l'organizzazione aziendale sia stata attribuita ad uno o più soggetti in forza di una vocazione particolare a titolo di legato oppure mediante institutio ex re certa o, ancora, per divisione testamentaria nota4. Sicuramente ancora più complesso è individuare i casi in cui il diritto del successore trova fondamento in un precedente rapporto risultante da atto di data certa. L'interpretazione corrente vi riconduce tutte le ipotesi in cui pur essendo il contratto di locazione concluso dal solo de cuius, l'immobile in oggetto del contratto sia destinato all'esercizio di un'attività in comune con altri. Ne sarebbero tipiche ipotesi la società fra il de cuius ed altri oppure una impresa familiare prevista dall'art.230 bis cod.civ. . La ratio della norma sarebbe perciò volta a privilegiare quei soggetti in grado di continuare l'attività del defunto nota5. La chiamata a succedere nel contratto di locazione seguirebbe cioè la vicenda della titolarità dell'azienda o dello studio professionale, subordinatamente al fatto che gli aventi diritto continuino effettivamente l'attività precedentemente esercitata dal conduttore defunto nota6.

L'art.37 della legge 392/78 in esame prevede un'ulteriore ipotesi di successione nel contratto di locazione: ciò si verifica ogniqualvolta l'immobile fosse adibito all'attività di più professionisti, artigiani o commercianti ed il de cuius fosse l'unico locatario. In questo caso infatti spetta agli altri professionisti il diritto a succedere in concorso con gli altri eredi indicati nei precedenti commi del medesimo articolo. In quest'ultima ipotesi non viene richiesto alcun vincolo familiare con il de cuius nè altri ed ulteriori rapporti di alcun genere nota7.

Da ultimo va riferito che il comma 44 dell'art. 1 della legge 76/2016 (che ha istituito le unioni civili ed ha conferito rilevanza alle convivenze di fatto) prescrive che "nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto."

In sintesi si può concludere nel senso che nelle riferite fattispecie si configura un legato ex lege traslativo di contratto, nel quale, per effetto della morte del de cuius e della sussistenza degli ulteriori presupposti indicati, opera automaticamente l'effetto acquisitivo della qualità di conduttori in capo ai soggetti previsti nota8.

Note

nota1

In particolare ritiene applicabile il diverso e più ristretto limite del secondo grado indicato dall'art.230 bis cod.civ. Cattaneo, Le vocazioni anomale, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.467; contra Ieva, Rastello, Le c.d. successioni anomale, in Successioni e donazioni, a cura di Rescigno, vol.I, Padova, 1994, p.637 e Mengoni, Successioni per causa di morte. Successione legittima, in Tratt.dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XLIII, t.1, Milano, 1983, p.223 a giudizio dei quali in questa fattispecie l'eventuale minore intensità del vincolo viene compensata dal requisito della convivenza abituale. La norma è stata interpretata anche nel senso che il subingresso competa al convivente more uxorio e, addirittura, al convivente di colui che già fosse subentrato ai sensi dell'art.6 della legge 392/1978 al conduttore (Cass. Civ., Sez. III, 3548/13).
top1

nota2

Palazzo, Le successioni, in Tratt.dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, vol.II, Milano, 2000, p.32.
top2

nota3

Così Padovini, Rapporto contrattuale e successione per causa di morte, Milano, 1990, p.143 e Mengoni, Successioni per causa di morte. Parte speciale: successione legittima, vol.XLIII, t.1, Milano, 2000, p.259.
top3

nota4

Mengoni, op.cit., p.224.
top4

nota5

Cattaneo, op.cit., p.468.
top5

nota6

Carraro, La vocazione legittima alla successione, Padova, 1979, p.242.
top6

nota7

Ieva-Rastello, op.cit., p.639.
top7

nota8

Mengoni, op.cit., p.225.
top8

Bibliografia

  • CARRARO, La vocazione legittima alla successione, Padova, 1979
  • CATTANEO, Le vocazioni anomale, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, 1982
  • IEVA RASTELLO, Le c.d. successioni anomale, Padova, Successioni e donazioni dir. da Rescigno, 1994
  • MENGONI, Successione per causa di morte.Successione legittima, Milano, Tratt.dir.civ.e comm.,dir. Cicu e Messineo, 1983
  • MENGONI, Successioni per causa di morte. Successione legittima, Milano, Tratt. Dir.civ. e comm.,dir. da Cicu e Messineo, 1999
  • PADOVINI, Rapporto contrattuale e successione per causa di morte, Milano, 1990
  • PALAZZO, Le successioni, Milano, Trattato di dir. priv. a cura di Iudica e Zatti, I, 2000

News collegate

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

Successione nel contratto di locazione
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Successione nel contratto di locazione"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto