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Trasferimento di beni in garanzia sospensivamente condizionato nel contratto di finanziamento all'impresa


Con d.l. 3 maggio 2016 n.59 conv. con legge 30 giugno 2016 n.119 è stato introdotto l'art. 48 bis del T.U. 385/1993. Ai sensi di tale norma, "Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell'imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore a norma del comma 5. La nota di trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato di cui al presente comma deve indicare gli elementi di cui all'articolo 2839, secondo comma, numeri 4), 5) e 6), del codice civile."

Fa seguito la norma prescrivendo che, "In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1, purché al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.
Il trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado."

Viene così stabilita, in conseguenza della previsione di questa nuova specie di contratto di finanziamento, una assai cospicua deroga rispetto a quanto ordinariamente considerato valido in tema di convenzioni con scopo di garanzia. La negoziazione può essere stipulata solo tra imprenditori e banche o altri soggetti autorizzati a concedere finanziamenti al pubblico, ed è previsto il trasferimento in garanzia al creditore, della proprietà di un bene o di altro “diritto immobiliare” del debitore o di un terzo - purché non si tratti di immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
Il trasferimento, connotato da una chiara causa di garanzia, è da intendersi sottoposto alla condizione sospensiva il cui evento consiste nell’inadempimento del debitore. In tal caso la banca fa stimare il bene da un perito di nomina giudiziale, provvedendo a riversare al debitore, non già in esito alla vendita, bensì alla mera appropriazione del bene la differenza tra il valore di perizia e il debito residuo, divenendo cioè definitivamente proprietaria del bene. Non sono descritte in maniera compiuta i caratteri del finanziamento che può essere sovvenuto dalla cessione dei beni in garanzia, dal momento che la legge stabilisce soltanto che “il contratto di finanziamento….può essere garantito dal trasferimento…..della proprietà di un immobile….”.

Ne risulta una convenzione connotata da una causa di garanzia sub specie di vendita sottoposta alla condizione sospensiva ove all'evento inadempimento corrisponde la definitiva perdita della proprietà del bene in effetti cauzionale. Va notato come tale risultato sarebbe ordinariamente vietato (cfr. Cass. civile, sez. Unite 1989/1611). Esso diviene pertanto praticabile soltanto in relazione alle fattispecie di finanziamento di cui alla normativa in esame.

La speciale pattuizione di garanzia può essere stipulata al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge in esame, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Dunque è prevista una straordinaria estensione anche alle pregresse fattispecie, sia pure subordinatamente a quello che si atteggia come una sorta di accordo parzialmente novativo.

Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione ipotecaria.
Fatti salvi gli effetti dell'aggiudicazione, anche provvisoria, e dell'assegnazione, la disposizione in esame si applica anche quando l'immobile è stato sottoposto ad espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima della trascrizione del patto, ma successivamente all'iscrizione dell'ipoteca. In questo caso si procede ai sensi del X° comma (di cui infra) della norma in esame.

La nozione di "inadempimento" utile ai fini del meccanismo in considerazione è scolpita dal V° comma dell'art.48 bis: esso si verifica "quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre nove mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento. Qualora alla data di scadenza della prima delle rate, anche non mensili, non pagate di cui al primo periodo il debitore abbia già rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all'85 per cento della quota capitale, il periodo di inadempimento di cui al medesimo primo periodo è elevato da nove a dodici mesi. Al verificarsi dell’inadempimento di cui al presente comma, il creditore è tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di cui al medesimo comma, secondo quanto previsto dal presente articolo, precisando l'ammontare del credito per cui procede."

Ai sensi del VI° comma della norma in esame "decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l'immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto di cui al comma 1. Il perito procede in conformità ai criteri di cui all'articolo 568 del codice di procedura civile. Non può procedersi alla nomina di un perito per il quale ricorre una delle condizioni di cui all'articolo 51 del codice di procedura civile. Si applica l'articolo 1349, primo comma, del codice civile. Entro sessanta giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile. I destinatari della comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro dieci giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito; in tal caso il perito, entro i successivi dieci giorni, effettua una nuova comunicazione della relazione rendendo gli eventuali chiarimenti."

Cosa accade nell'ipotesi in cui sorga controversia in merito alle risultanze peritali? di questo tema si occupa il comma VII della disposizione, ai sensi del quale "Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 e l'eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare."

L'ottavo comma dell'art. 48 bis del t.u. 1993/385 considera poi la dinamica dell'evento condizionale al quale il trasferimento in favore del creditore è subordinato.
"La condizione sospensiva di inadempimento, verificatisi i presupposti di cui al comma 5, si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima di cui al comma 6 ovvero al momento dell'avvenuto versamento all'imprenditore della differenza di cui al comma 2, qualora il valore di stima sia superiore all'ammontare del debito inadempiuto , comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento. Il contratto di finanziamento o la sua modificazione a norma del comma 4 contiene l'espressa previsione di un apposito conto corrente bancario senza spese, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l'importo pari alla differenza tra il valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.

Il comma IX° prende in considerazione invece l'aspetto relativo alle formalità presso l'Ufficio del Territorio.
"Ai fini pubblicitari connessi all'annotazione di cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell'articolo 2668, terzo comma, del codice civile, il creditore, anche unilateralmente, rende nell'atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, a norma dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con cui attesta l'inadempimento del debitore a norma del comma 5, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili di cui all'articolo 2214 del codice civile."

Il X° comma ha riguardo al rapporto che si pone tra la disciplina speciale e la precedente sottoposizione del cespite cauzionale ad esecuzione forzata per altra causa.
"Può farsi luogo al trasferimento a norma del presente articolo anche quando il diritto reale immobiliare già oggetto del patto di cui al comma 1 sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l'accertamento dell'inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell'esecuzione e il valore di stima è determinato dall'esperto nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell'esecuzione provvede all'accertamento dell'inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell'istante ovvero pari all'eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l'ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell'esecuzione, con decreto, dà atto dell'avveramento della condizione. Il decreto è annotato ai fini della cancellazione della condizione, a norma dell'articolo 2668 del codice civile. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformità alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del codice di procedura civile."

Ai sensi del comma XI°, "Il comma 10 si applica, in quanto compatibile, anche quando il diritto reale immobiliare è sottoposto ad esecuzione a norma delle disposizioni di cui al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602."

I rapporti con le procedure concorsuali sono previsti dal comma XII°. "Quando, dopo la trascrizione del patto di cui al comma 1, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, il creditore, se è stato ammesso al passivo, può fare istanza al giudice delegato perché, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda a norma del comma 10, in quanto compatibile."

Cosa accade invece se il debitore soddisfa il credito dell'istituto bancario? L'eventualità è disciplinata dal comma XIII° dell'art.48 bis qui in esame. "Entro trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione garantita il creditore provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva."

Chiudono la disposizione i commi 13 bis e ter.
"Ai fini del concorso tra i creditori, il patto a scopo di garanzia di cui al comma 1 è equiparato all'ipoteca.
La trascrizione del patto di cui al comma 1 produce gli effetti di cui all'articolo 2855 del codice civile, avendo riguardo, in luogo del pignoramento, alla notificazione della dichiarazione di cui al comma 5."

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