Opponibilità del patto di riscatto

Ai sensi dell'art. 1504 cod.civ. quando il venditore ha esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore, può ottenere il rilascio del bene anche verso gli eventuali subacquirenti. La norma condiziona tale risultato alla opponibilità a questi ultimi del patto di riscatto.

Che significato ha la precisazione?

Giova a questo riguardo rammentare che la vendita perfezionata con patto di riscatto può avere ad oggetto cose mobili (registrate o meno) ovvero beni immobili.

Quanto ai beni mobili non registrati, l'opponibilità del patto di riscatto al subacquirente è condizionata al fatto che risulti da atto di data certa anteriore (cfr. artt. 2704 e art. 2915, I comma, cod.civ. ). Tutto questo in linea di mero principio, poiché in tema di beni mobili è palese che al terzo acquirente in buona fede il quale, in forza di un titolo astrattamente idoneo, avesse conseguito il possesso, non sarebbe ovviamente opponibile il riscatto operato dall'alienante, in forza della prevalente regola di cui all'art. 1153 cod.civ. (possesso vale titolo). Nelle altre ipotesi (beni immobili, beni mobili registrati) la clausola di riscatto, unitamente all'atto traslativo dovrà essere oggetto di trascrizione ^nota1. La particolare dinamica legata all'effettuazione della pubblicità operata presso l'Ufficio del Territorio è oggetto di separata disamina. E' tuttavia possibile fin d'ora svolgere un'osservazione: la fattispecie che ci occupa non sostanzia un'ipotesi di conflitto tra più aventi causa rispetto al medesimo soggetto alienante (ciò che costituisce il problema risolto dall'art. 2644 cod.civ. ). Colui che acquista dal soggetto che in precedenza aveva acquistato con patto di riscatto è, a tutti gli effetti, un acquirente a domino, indipendentemente dal fatto che egli prevalga o meno nei confronti del venditore riscattante. Il punto è quello di sindacare l'opponibilità della clausola in forza della quale chi aveva in precedenza venduto ha diritto di riacquistare quanto oggetto di alienazione ^nota2 .

Dispone il II comma dell'art. 1504 cod.civ. che, qualora l'alienazione sia stata notificata al venditore, il riscatto deve essere esercitato in confronto del terzo acquirente. Questo significa che a colui il quale abbia acquistato con patto di riscatto non è preclusa la facoltà di disposizione del bene. Egli può ben fare alienazione del diritto acquistato, salvo naturalmente il limite connesso alla possibilità che l'alienante eserciti il riscatto. Ciò premesso, qualora Tizio avesse acquistato un bene da Caio con patto di riscatto, ben potrebbe a propria volta venderlo a Sempronio. A questo fine, una volta alienato il diritto (connotato dal riferito limite del possibile esercizio del riscatto) a Sempronio, Tizio dovrebbe notificare a Caio l'intervenuta cessione, allo scopo di rendergli più agevole esercitare il diritto di riscatto nei confronti del nuovo acquirente. Una volta effettuata la notifica, Caio dovrà rivolgersi a Sempronio, eseguendo nelle di lui mani i pagamenti ed i rimborsi. Sempronio, infatti, nella sua qualità di avente causa da colui che aveva acquistato con la clausola di riscatto, deve considerarsi subentrato in tutto e per tutto nella posizione giuridica del proprio dante causa.

A mente dell'art. 1505 cod.civ. la retroattività del riscatto implica l'estinzione dei diritti di garanzia (pegno ed ipoteca) nonchè degli ulteriori vincoli che l'acquirente avesse costituito. Il retraente è comunque tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purchè abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni ^nota3 .

Note

nota1

Si ritiene, cioè, che in questi casi si applichino le regole che in generale regolano i conflitti di diritti: cfr.Francolini, in Comm. cod. civ., vol.IV, Torino, 1999, p.962.
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nota2

Per lo più si afferma (Capozzi, Dei singoli contratti, vol.I, Milano, 1988, p.154; Nicolò, La trascrizione, vol.I, Milano, 1973, p.125; Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1968, p.129) che, pur mancando una apposita norma, si debba procedere alla trascrizione della clausola di riscatto insieme alla vendita, applicando analogicamente l'art.2659 cod.civ. dettato in tema di trascrizione della condizione. Secondo un'interpretazione (Rubino, La compravendita , in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, Milano, 1971, p.1036), riconoscendosi un'autonomia documentale al patto di riscatto, sarebbe necessaria, ai fini dell'opponibilità, la separata trascrizione di esso.
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nota3

Restano perciò opponibili al riscattante le locazioni fatte senza frode; l'onere della prova di eventuali locazioni fraudolente spetta quindi al riscattante, al quale è sufficiente dimostrare la mala fede del locatario (Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.591). Alcuni (Franceschetti- De Cosmo, Dei singoli contratti, Napoli, 1998, p.137) giustificano questa situazione come effetto di una "retroattività parziale" propria del riscatto.
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Bibliografia

• BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• FRANCESCHETTI-DE COSMO, I singoli contratti, Napoli, 1998
• FRANCOLINI, Torino, Comm.cod.civ., IV, 1999
• MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
• NICOLO', La trascrizione, Milano, I, 1973
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971