Conservazione dell'integrità fondiaria e costituzione del compendio unico

Il settore agricolo è stato oggetto di profonde innovazioni normative. Con i D.Lgs. 228/01 , D. Lgs. 99/04 e D. Lgs. 101/05 è stata dettata una nuova disciplina dell'impresa agricola, dei contratti agrari, dell'integrità aziendale.

Degna di nota è l'elaborazione di un'ampia nozione di imprenditore agricolo professionale (IAP), qualifica che può essere rivestita non soltanto dalla persona fisica che direttamente o in qualità di socio di una società "dedichi alle attività agricole di cui all'art. 2135 cod. civ. ... almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro" (art. 1 D.Lgs. 99/04), ma anche da società di persone, cooperative e persino di capitali (artt.2 e ss. D.Lgs. 99/04 ; cfr. anche il comma 1094 dell'art. unico della Legge 27 dicembre 2006, n.296, comma abrogato dal comma 513 dell’art. 1, L. 24 dicembre 2012, n. 228). Tali soggetti sono i destinatari anche di specifiche disposizioni agevolative in riferimento all'acquisto di terreni agricoli, agevolazioni che prescindono dai requisiti che erano necessari per la fruizione in capo al coltivatore diretto (CTR Roma, Sez. II, 966/2015).
La qualifica di imprenditore agricolo e di coltivatore diretto è funzionale anche alla fruizione di benefici fiscali in occasione dell'acquisto di terreni agricoli. Il tutto sotto la precisa condizione della produzione della documentazione attestante il possesso dei relativi requisiti entro il termine decadenziale di tre anni (cfr., in relazione alla mancata produzione non dipendente da negligenza del contribuente, Cass. Civ., Sez. VI-T, 117/2018).

Di fondamentale importanza è la normativa in tema di compendio unico. Con tale locuzione si intende "l'estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività, determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l'erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai regolamenti... (comunitari n.d.r.)" (art. 5 bis D. Lgs. 228/01 come modificato dal D. Lgs. 99/04) ^nota1. Il compendio unico ha soppiantato la minima unità colturale di cui all'abrogato art. 846 cod. civ. . Il legislatore ha approntato un'articolata disciplina del compendio unico, assicurando cospicue agevolazioni fiscali intese a favorirne la costituzione. I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati (quali stalle, fienili, edifici e case rurali, etc.) che lo formano sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione. Durante questo lasso temporale i beni del compendio unico non possono essere ceduti separatamente a pena di nullità dell'atto di trasferimento. Ciò che conta è la funzionalità dei beni rispetto all'esercizio dell'attività. Per tale motivo è possibile la sottoposizione al compendio anche di terreni non confinanti. La tematica si può dire in un certo senso affine a quella delle c.d. servitù industriali, ammesse in quanto comunque connotate dalla predialità. Il tema è in un certo senso contiguo a quello della c.d. "piccola proprietà contadina" per il quale sono state nel tempo emanate disposizioni agevolative sia dal punto di vista tributario (su cui mantenimento, pur nell'ipotesi di cessione nel termine decennale, cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, 2060/11), sia da quello civilistico (termini ridotti ad usucapionem per la proprietà rurale : cfr. l'art.1159 bis cod.civ.).

Degne di nota sono le previsioni di legge in materia di nullità degli atti di disposizione dei singoli beni dedotti nel compendio unico nonchè gli aspetti formali degli atti intesi alla costituzione del medesimo.

Note

nota1

Non è pacifico se oltre ad un limite minimo sia da reputarsi connaturato alla nozione di compendio unico anche un limite massimo. Al riguardo non si può non fare riferimento alla concreta disciplina posta da ciascun ente regionale. La Regione Piemonte e la Regione Veneto, in particolare, hanno emanato una normativa alla cui stregua le dimensioni del compendio unico devono essere ritenute anche come "massimo" di concentrazione consentito.
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Prassi collegate

• Studio n. 1-2016/T, Novità fiscali nel settore agricolo
• Quesito n. 185-2014/C, Divisione di un bene immobile costituito in compendio unico limitatamente ad una quota ideale
• Quesito n. 391-2014/T, Agevolazioni per la proprietà contadina – fabbricato pertinenziale di lusso
• Quesito n. 25-2014/T, Decadenza dalle agevolazioni ppc-rivendita entro il quinquennio da parte degli eredi
• Quesito n. 374-2014/T, Società forestali dopo l’introduzione delle società agricole
• Fabbricati rurali, domande per il riconoscimento del requisito di ruralità entro il 30 settembre 2012
• Modalità di presentazione delle domande e delle autocertificazioni necessarie ai fini del riconoscimento del requisito di ruralità dei fabbricati
• Circolare N. 2/T, Nuova disciplina in materia di censimento dei fabbricati rurali
• Case rurali A/6”, la risposta del Ministero in merito all'imponibilità a fini ICI dei fabbricati rurali
• Circolare N. 50/E, Società agricole, opzione per determinazione del reddito su base catastale
• Quesito n. 171-2010/C e 113-2010/T, Compendio unico e ipoteca parziale
• Quesito n. 179-2010/C e 63-2010/T, Compendio unico. Effetti della decadenza dalle agevolazioni fiscali sul vincolo di indivisibilità
• Quesito n. 35-2010/T, Trasformazione da società semplice agricola I.A.P. in s.r.l. e successiva cessione delle quote ad una società non agricola
• Studio n. 49-2010/T, Agevolazioni per il coltivatore diretto e per lo IAP a seguito del c.d. decreto Milleproroghe del 2010
• Risoluzione N. 227/E, Conferimento, plusvalenze esenti, agevolazioni tributarie
• Risoluzione N. 407/E, Applicabilità agevolazioni ai contratti preliminari di vendita
• Le agevolazioni previste per il compendio unico non si applicano in sede di contratto preliminare
• Provvedimento 9 febbraio 2007, Definizione delle modalità tecniche e operative per l'accertamento in catasto dei fabbricati non dichiarati