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Vincolo archeologico sul bene immobile oggetto di vendita. Omessa indicazione. Responsabilità del notaio. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 25113 del 24 ottobre 2017)

In tema di responsabilità professionale del notaio, qualora sia stata disposta la demolizione in via amministrativa di un’opera edilizia realizzata su un terreno gravato da vincolo archeologico, non rilevato dal notaio rogante la relativa compravendita (o permuta), e ciò sia dipeso anche dalla mancanza di talune autorizzazioni amministrative e da difformità urbanistiche, questi ultimi fattori, pur se imputabili al danneggiato non valgono ad interrompere la serie causale, perché lo stesso, se avesse conosciuto l’esistenza del vincolo, non avrebbe, secondo un criterio logico-probabilistico, acquistato il terreno e non avrebbe intrapreso alcuna attività edilizia (criterio della preponderanza dell’evidenza); trattandosi, però, di fattori umani, degli stessi è possibile tenere conto nella liquidazione del danno, ponendo a raffronto l’efficienza causale della condotta (colpevole) del notaio e quella (altresì colpevole) dell’acquirente che ha costruito in mancanza di alcune delle autorizzazioni necessarie ed in difformità rispetto al progetto approvato.
In tema di responsabilità professionale dei notai, l’omessa rilevazione dell’esistenza di un vincolo (nella specie, di natura archeologica) su un bene immobile oggetto di compravendita o permuta determina, secondo la regola probatoria della preponderanza dell’evidenza o del “più probabile che non”, l’addebito al professionista dell’evento dannoso che si presenti come effetto normale secondo il principio della c.d. regolarità causale, consistito nella successiva adozione, da parte del Comune, della revoca in autotutela della concessione edilizia e dell’ordine di demolizione delle opere nel frattempo realizzate, nonché nell’acquisizione dell’area al patrimonio demaniale.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie l'acquirente di un immobile aveva dato corso ad un'attività edilizia senza dotarsi di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative e pure in difformità dal permesso richiesto. Il bene era inoltre soggetto ad un vincolo archeologico che non era stato citato nell'atto di acquisto da parte del notaio rogante. Successivamente, intervenuta la revoca del permesso di costruire da parte del Comune, si poneva il tema del risarcimento del danno da parte del professionista per la negligente condotta professionale consistente nella mancata menzione del vincolo e del relativo avviso al cliente. La S.C. svolge importanti considerazioni in tema di nesso causale tra comportamento del notaio e pregiudizio cagionato dallo stesso.

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