Vendita del bene principale. Mancata menzione della pertinenza. Susseguente alienazione del bene pertinenziale ad altro acquirente. Opponibilità. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 1471 del 18 gennaio 2022)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
Posto che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono le pertinenze ove non sia diversamente disposto ovvero l'esclusione non risulti, comunque, da chiari ed univoci elementi desunti dal titolo, nel caso in cui la pertinenza (immobiliare) abbia una propria autonoma individualità e dati identificativi catastali propri ed esclusivi, la mancata menzione di tali dati nell’atto di vendita della cosa principale, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario ricavabili dal titolo, non può essere ritenuta a priori elemento inidoneo a impedire l’automaticità dell’acquisto della pertinenza.
In ipotesi di alienazione di bene immobile principale e pertinenziale, con omissione nella nota di trascrizione della menzione del bene pertinenziale e successiva alienazione, da parte del comune autore, del solo bene pertinenziale, con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa, il quale non trovi trascritto l’acquisto dell’immobile pertinenziale contro il comune autore, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi del difetto di trascrizione per far prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede.

Commento

(di Daniele Minussi)
Mentre la S.C. pone la regola secondo la quale nella vendita del bene principale può reputarsi compresa anche la pertinenza, quand'anche essa sia dotata di autonomi dati catastali non tuttavia oggetto di specifica menzione nell'atto di alienazione e nella relativa nota di trascrizione, si affretta tuttavia a precisare come, in una siffatta situazione, sia ben possibile l'acquisto del bene pertinenziale da parte di un soggetto ulteriore. Nell'ipotesi in cui, infatti, il venditore della cosa principale abbia a cedere successivamente il bene pertinenziale con separato atto, debitamente trascritto, l'acquirente ben può vantare un titolo prevalente, ai sensi dell'art. 2644 cod.civ., su quello che può invocare l'acquirente della cosa principale. Nè può dirsi avere alcuna rilevanza la condizione di buona o di mala fade (da intendersi come consapevolezza della condizione giuridica dei beni) da parte dell'acquirente della pertinenza, stante la dinamica acquisitiva propria dell'art. 2644 cod.civ., che fa perno sulla mera priorità della esecuzione della formalità pubblicitaria.

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