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Preliminare di preliminare di vendita immobiliare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23736 del 28 ottobre 2020)

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti; ove tale verifica dia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quale funzione per il preliminare di preliminare? La giurisprudenza, dapprima negativa sul tema (nel senso della nullità del preliminare di preliminare, a cagione del difetto di causa cfr. Cass. Civ. Sez. II, 8038/09), ha "virato" nel senso della ammissibilità della pattuizione, quando fosse diretta ad assicurare una qualche valenza vincolante tra le parti, le quali avessero inteso quantomeno dar vita ad un obbligo, seppure non dotato della coercibilità tipica del contratto preliminare (in tal senso Cass. Civ., Sez. Unite, 4628/2015). Nella valutazione delle due fasi il giudice di merito deve preliminarmente verificare se la prima pattuizione costituisca già un contratto preliminare. Quando la risposta fosse negativa, potrà essere reputato produttivo di effetti l'accordo anche se impropriamente denominato come preliminare per il cui tramite i contraenti si erano obbligati alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, solo nell'ipotesi in cui si possa riscontrare l'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali, rinvenendosi una più ristretta base del regolamento di interessi coperta dal vincolo originato dal primo accordo.

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