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Obblighi di informazione del mediatore e provenienza donativa dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 965 del 16 gennaio 2019)

Il mediatore immobiliare, sia nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in via autonoma, sia quando si sia attivato su incarico delle parti, è tenuto, ai sensi dell'art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti ogni circostanza rilevante, conosciuta o conoscibile con l'uso della diligenza da lui esigibile. In tale ambito vanno annoverati gli inconvenienti cui può normalmente dar luogo la provenienza da donazione dell'immobile posto in vendita. La circostanza infatti rientra nella valutazione della sicurezza dell'affare e, come tale, deve essere compresa tra quelle influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore deve a riferire alle parti.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che la provenienza donativa sia una circostanza rilevante ai fini della valutazione dell'affare e che, come tale, debba essere comunicata dal mediatore ai sensi dell'art. 1759 cod.civ. è assunto ampiamente condivisibile. Infatti l'azione di riduzione, nella specie dell'azione recuperatoria nei confronti dei terzi (pur tenuto conto dell'introduzione del termine ventennale di cui agli artt. 561, 563 cod.civ.) costituisce una concreta remora per il terzo subacquirente del bene immobile già oggetto di donazione.
Nel caso specifico la S.C. ha ritenuto che la donazione effettuata dai due genitori all'unica figlia promittente alienante non potesse in ogni caso risultare esente da rischio, non potendosi escludere che fosse lesa la legittima di uno di questi ultimi nel caso di concorso del superstite con la figlia donataria.
Sul tema della riducibilità si sono sprecate considerazioni talvolta del tutto astratte: dall'ipotesi della possibile scoperta del figlio naturale occulto del donante, alla meno peregrina casualità delle nuove nozze del donante all'esito dello scioglimento del precedente vincolo matrimoniale (magari in tarda età) con generazione di ulteriore prole. Insomma: caveat emptor!

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