Le clausole che importano limitazioni dei diritti soggettivi dei singoli condomini devono essere approvate in forma scritta e sottoscritte da tutti i condomini, quand'anche votate all’unanimità dall’assemblea. (Tribunale di Napoli, Sez. IV, sent. n. 2492 del 2 marzo 2017)

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Deve essere annullata la clausola del regolamento condominiale, che pure è stato approvato dall’assemblea all’unanimità, laddove essa, limitando il diritto di proprietà dei singoli, contiene pattuizioni che hanno natura contrattuale e dunque richiede la volontà di tutti i condomini: ne consegue la necessità della forma scritta per la validità delle limitazioni dovendosi ritenere che il regolamento debba essere sottoscritto da tutti i condomini laddove la firma risulta necessaria in quanto le limitazioni ai diritti reali dei singoli proprietari esclusivi vanno a costituire oneri reali sulle relative unità immobiliari.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia ricorre alla discussa figura degli "oneri reali" per alludere a quelle limitazioni che, pur non possedendo i caratteri propri del diritto reale (quale potrebbe essere, ad esempio, la servitù prediale), tuttavia si sostanziano in limitazioni che incidono sul diritto di proprietà, limitando le naturali facoltà che ne costituiscono estrinsecazione. Nel caso di specie veniva in considerazione il divieto introdotto dall'assemblea all'unanimità di tenere qualsiasi tipo di animale. Non è sufficiente, a tal fine, una verbalizzazione di assemblea condominiale, ancorché unanime: è una questione di forma. Occorrerebbe lo scritto, ai sensi dell'art. 1350 cod.civ.. Appena è il caso, tuttavia, di rilevare come questa norma faccia riferimento agli atti costitutivi, modificativi, estintivi di diritti reali immobiliari, numerus clausus. E il principio di libertà delle forme?

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