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La possibilità di invocare, ai fini dell’imposta di registro il valore del bene immobile sulla base della rendita catastale la situazione di fatto dello stesso deve essere conforme ai dati catastali al tempo dell'atto di trasferimento della proprietà. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 30185 del 15 dicembre 2017)

L'adozione del criterio di determinazione automatica del valore dell'immobile, ex art. 52, comma IV, del D.P.R. n. 131/1986 (T.U. Imposta di Registro), stabilisce un limite al potere di accertamento dell'Amministrazione finanziaria. Tale limite trova la sua giustificazione nella presunzione legale di corrispondenza del valore dichiarato dalle parti, in applicazione dei criteri catastali, a quello venale. Presupposto per l'applicazione di tale criterio è che la rendita catastale attribuita sia conforme allo stato di fatto dell'immobile al momento dell'atto sottoposto a registrazione. Qualora la situazione di fatto dell'immobile sia mutata rispetto a quella considerata ai fini dell'attribuzione della rendita catastale, la suddetta presunzione di conformità viene privata del suo fondamento logico. In tale situazione l'Amministrazione finanziaria è legittimata a stabilire, con diverso criterio, il valore venale dell'immobile, che deve, a tal fine, essere considerato come privo di rendita.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia pare assumere in considerazione soltanto il mero aspetto fiscale, statuendo la non applicabilità della disciplina del c.d. "prezzo/valore" ai fini della non ulteriore accertabilità di quanto dichiarato in sede di atto di vendita dell'unità immobiliare. Giova rammentare che, ai sensi della legge 266/2005, è infatti possibile, in occasione di un bene immobile, corrispondere l'imposta di registro sulla base di un imponibile costituito dalla rendita catastale moltiplicata per uno specifico coefficiente. Ciò del tutto indipendentemente dal prezzo pagato per il bene, che potrebbe risultare anche di molto superiore al valore catastale ottenuto in conseguenza della cennata operazione. Ebbene: il tutto è comunque subordinato alla conformità del bene alle risultanze catastali. Se la situazione di fatto fosse difforme, più non potrebbe essere invocato il "beneficio" consistente nel poter applicare la norma predetta (volta a eliminare l'insorgenza di contenzioso tributario, predeterminando i valori immobiliari in base a criteri oggettivi). Il tema è tuttavia più complesso: infatti nell'ipotesi invocata l'atto sarebbe addirittura radicalmente nullo ai sensi dell'art. 29 della legge 1985/52 (pur dovendosi rilevare che con legge 21 giugno 2017, n. 96, con la quale è stato aggiunto il comma 1 ter alla detta norma, è stata introdotta una eccezionale possibilità di sanare l'invalidità con apposito atto successivo).

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