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Invalidità del contratto di locazione. Limiti al principio della retroattività degli effetti della nullità. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 3971 del 12 febbraio 2019)

Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.
L'omesso pagamento del canone legittima il locatore ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ed è infondata l'eccezione di nullità del contratto per inidoneità dell'immobile all'uso abitativo, e la conseguente richiesta di restituzione dei canoni pagati, se il conduttore ha usufruito del godimento dell'immobile.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie il conduttore contro il quale il locatore aveva instaurato un giudizio di sfratto per morosità, aveva eccepito la nullità del contratto conseguente al difetto dei requisiti igienico-sanitari minimali tali da consentire la qualificazione dell'unità immobiliare oggetto del contratto come abitativa. In carenza dei requisiti di abitabilità dell'immobile il contratto di locazione sarebbe stato qualificabile come nullo per difettosità dell'oggetto e i canoni, secondo la prospettazione dell'inquilino, avrebbero dovuto essere a lui restituiti. La S.C. va tuttavia di diverso avviso, richiamando i propri precedenti: pur conseguendo alla eventuale dichiarazione di nullità del contratto il diritto di ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che ha usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, ciò che si risolverebbe in un arricchimento sine causa. Insomma: v'è un limite alla naturale retroattività della pronunzia dichiarativa di nullità del contratto.

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