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Indeterminabilità dell'oggetto: nullità del contratto preliminare avente oggetto beni immobili, rilevabilità ex officio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 22161 del 20 ottobre 2014)

Deve ritenersi rilevabile d’ufficio anche in grado d’appello la nullità del contratto preliminare di vendita che non contiene dati sufficienti per determinare il bene immobile destinato ad essere compravenduto, dovendosi osservare che tali elementi non possono rinvenirsi in documenti non ancora a disposizione di entrambe le parti e che non è possibile il riferimento al comportamento successivo dei contraenti, il quale, con riguardo ai trasferimenti immobiliari, se valutabile, porrebbe sostanzialmente nel nulla l’esigenza dell'atto scritto ad substantiam.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nella fattispecie sottoposta alla S.C. le parti avevano semplicemente provveduto a sottoscrivere un mero modulo di proposta irrevocabile d'acquisto (originariamente sottoscritto dal solo proponente, successivamente anche dal promittente alienante, che aveva accettato la proposta).
L'identificazione del bene immobile tuttavia era "monca" consistendo unicamente nell'indicazione sbrigativa della consistenza del bene, del comune in cui era ubicato nonchè della via, senza neppure l'indicazione del numero civico.
Il Giudice d'Appello aveva statuito nel senso dell'indeterminatezza dell'oggetto, giudizio condiviso dalla Cassazione.
In effetti qualche perplessità si può manifestare nel connettere a tale imprecisa determinazione le gravi conseguenze della nullità. Un conto infatti è l'indeterminatezza, altra cosa è l'indeterminabilità (art.1346 cod.civ.), soprattutto considerando che quest'ultima sarebbe stata davvero tale soltanto all'esito di una verifica del fatto che l'alienante avesse plurime proprietà tali da creare un'oggettiva incertezza su quale fosse l'oggetto della contrattazione.

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