Determinatezza o determinabili dell'oggetto del contratto preliminare di vendita immobiliare. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 19334 del 14 luglio 2025)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto del futuro trasferimento della proprietà può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o determinabile.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quello che conta, ai fini della validità del preliminare, è la determinabilità dell'oggetto del contratto, ricavabile anche mediante elementi estrinseci ancorché univoci: questa è la conclusione alla quale è pervenuta la S.C., alla quale era stato sottoposto il caso di un contratto preliminare avente deducente un bene immobile, ma il cui oggetto non era compiutamente individuato per il tramite dei dati catastali né dalle coerenze.
Il tema non è certo nuovo in giurisprudenza: si è osservato, in particolare, che l'oggetto, in quanto elemento essenziale del contratto, deve comunque essere investito dal formalismo richiesto a pena di nullità (Cass. Civ., 6201/95), anche se la validità dell'atto non è negata dall'eventuale indicazione del bene incompleta o carente, ogniqualvolta esso sia determinabile con certezza in base agli elementi prestabiliti nel contratto (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 6166/06 in relazione all'omessa indicazione delle coerenze di un fondo, la cui rilevanza, a propria volta, è in grado di supplire all'indicazione del numero di mappale: Cass. Civ., Sez. II, 11237/2016).
Nella fattispecie, va sottolineato che, mentre in primo grado era stata rigettata la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 cod.civ., pur essendo stato riconosciuto il diritto in astratto al trasferimento del bene, la Corte d’Appello era invece andata di diverso avviso. La mancata indicazione dei dati catastali, quali estremi di identificazione del bene, la superficie, i confini, avrebbe reso l’oggetto del contratto indeterminato e indeterminabile. Ciò avrebbe comportato la nullità del contratto per violazione dell’articolo 1350, n. 1, c.c. e dell’articolo 1351 c.c., i quali impongono che i contratti preliminari di compravendita immobiliare siano redatti in forma scritta e che l’oggetto sia sufficientemente individuato.
La S.C. ha invertito il ragionamento: ai fini della validità del preliminare è sufficiente che le parti abbiano individuato il bene promesso in vendita in modo tale da rendere possibile la sua identificazione. Ciò anche mediante il ricorso a elementi estrinseci rispetto al documento contrattuale, purché questi siano richiamati espressamente o comunque conoscibili dalle parti. A tal fine rilevano dati quali planimetrie allegate o
altri riferimenti atti ad integrare gli elementi mancanti, permettendo comunque l’individuazione del bene ai fini della determinazione dell’oggetto del contratto. E' esclusa, comunque, la possibilità di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 cod.civ..

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