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Corridoio nel sottotetto del condominio: ente comune? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 12157 dell’11 giugno 2015)

Il corridoio del sottotetto è sempre di proprietà condominiale anche se tutti i locali tranne uno vengono acquistati da un unico proprietario. In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune. Per tale si intende l'uso effettivo, o anche solo potenziale, del numero minimo di due soli comproprietari.
La presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. può trovare fondamento su elementi obiettivi, che rivelano l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. In tal senso, in relazione ad un corridoio, concepito e costruito per l'accesso a distinti vani, assume rilievo determinante la circostanza che la realizzazione di tale bene presuppone un uso che serva alla collettività, funzionale a due o più proprietà singole, non potendo al contrario fondatamente affermarsi che tale bene abbia una propria autonomia ed indipendenza, non legato ad una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all'edificio condominiale.
Né rileva, in senso contrario, che il bene non sia asservito alla proprietà di tutti i condomini o che la generalità di essi non abbia interesse alla sua utilizzazione (come nella specie dedotto), qualora non sussistano dubbi in ordine alla potenziale utilizzazione del bene da parte di una pluralità di soggetti e non sussistano le caratteristiche strutturali atte a far presumere che alla nascita del condominio quel corridoio sia stato riservato ad un proprietario esclusivo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie l'originario proprietario di tutto lo stabile ne aveva alienato la proprietà di singole unità a più soggetti separatamente, determinandosi così il venire ad esistenza di un condominio. Scattata conseguentemente l'operatività della regola di cui all'art.1117 cod.civ., ci si domanda quale sia la natura giuridica del corridoio che consente l'accesso ai veni ripostiglio posti nel sottotetto. E' sufficiente che detti vani non appartengano tutti al medesimo proprietario (come nel caso concreto, in cui un ripostiglio era di proprietà di uno degli acquirenti delle singole unità, mentre tutti gli altri erano rimasti in capo all'originario titolare dell'intero compendio) perchè si debba concludere nel senso della natura condominiale del bene in considerazione.

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