Contratto preliminare di vendita di terreno su cui insistono fabbricati: conseguente insorgenza dell'obbligazione di trasferimento anche di questi ultimi. Possibilità di riservare una proprietà "separata" da parte del promittente alienante. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 1750 del 24 gennaio 2018)

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Il preliminare di compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni ha ad oggetto, per il principio dell'accessione, il trasferimento anche di tali immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il promittente venditore, contestualmente alla cessione, riservi a se stesso o ad altri la proprietà del fabbricato, costituendo formalmente sul terreno un diritto di proprietà superficiaria ex art. 952 c.c.
In tema di preliminare di vendita immobiliare, va dichiarata la risoluzione del contratto di cessione di un terreno se sull'area è presente un fabbricato abusivo che ne ostacola il trasferimento. Infatti, anche in assenza di una specifica menzione del fabbricato nell'atto, la cessione del terreno comporta che all'acquirente venga trasferito per accessione anche il fabbricato.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in considerazione non fa altro se non "ambientare" l'operatività del principio di accessione nel contesto di una negoziazione preliminare
avente ad oggetto un'area sulla quale sussistevano fabbricati, abusivamente edificati. L'atto in questione non menzionava l'edificio: ciononostante è stato reputato che esso ne costituisse l'oggetto unitamente all'area di sedime nonché quella residua. La S.C. ha così ribaltato l'esito del giudizio d'Appello. La Corte di merito aveva infatti stabilito che il preliminare aveva ad oggetto il solo terreno e che, conseguentemente, non sussisteva alcun inadempimento del promittente alienante in relazione alla natura abusiva dell'edificazione, considerato per l'appunto che l'atto non la riguardasse. Secondo la Cassazione però il principio della accessione è ostativo rispetto alla cennata argomentazione, non potendo inferirsi dal contratto l'intervenuta costituzione di un diritto di superficie.

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