Condominio. Limiti alla destinazione delle proprietà esclusive. Natura giuridica di servitù. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6357 del 25 febbraio 2022)

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659 cod.civ., comma 1, n. 2, e art. 2665 cod.civ.. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d'acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull'immobile, manifestando tale presa d'atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema sottoposto alla disamina della S.C. è risalente. Spesso la giurisprudenza ha fatto ricorso ai c.d. "oneri reali" in riferimento alle limitazioni previste nei regolamenti di condominio concernenti l'utilizzo del bene di proprietà del singolo condomino, allo scopo di garantire il miglior godimento dei beni altrui o di quelli comuni (si veda Cass.Civ.Sez. II, 11019/91). Si pensi al divieto di tenere animali per tutti i condomini.
Nel senso di ancorare le limitazioni in parola alla servitù si veda già Cass. Civ., Sez. II, 14898/13 nonchè Cass. Civ., Sez. II, 5336/2017. Circa l'indispensabilità che detto regolamento possieda natura contrattuale, dovendo dunque essere approvato all'unanimità già si era espressa Cass.Civ.Sez.II, 7654/90. La pronuncia in esame si inserisce in questo percorso, esplicitando che la natura di servitù del peso concernente la limitazione richiede la trascrizione ai fini dell'opponibilità, in difetto della quale essa potrà gravare nei soli confronti di quell'avente causa che ne abbia preso atto nel proprio titolo di acquisto.

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