"Assegnazione" del bene in godimento con patto di futura vendita. Possesso o detenzione? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 41027 del 21 dicembre 2021)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
La convenzione negoziale con cui un soggetto riceva da un altro il godimento di un bene, con patto di futura vendita in proprio favore, essendo finalizzata, per comune proposito delle parti, al trasferimento della proprietà o di un diritto reale, determina, quale anticipazione dell'effetto giuridico finale perseguito, il passaggio immediato del possesso del bene medesimo, la cui consegna costituisce, pertanto, atto idoneo ai fini del relativo acquisto per usucapione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Le ambiguità lessicali sottostanti alla pronunzia in esame risultano rilevanti allo scopo di rettamente intenderne la portata. In via di estrema sintesi, infatti, qualsiasi contrattazione deducente meri rapporti obbligatori (comodato, locazione, etc.) in conseguenza della quale fosse attribuita la materiale disponibilità di un bene immobile ad un soggetto non potrebbe non comportare l'attribuzione a costui della semplice detenzione del bene immobile che ne costituisse l'oggetto. Come ognun sa, infatti, ila situazione possessoria è propria della titolarità di un diritto reale. Un conto è trasferire un bene a titolo di usufrutto (ciò che comporta l'istituzione di una situazione possessoria in capo all'usufruttuario), altra cosa è locare un bene o concederlo in comodato. Il tutto con l'espressa avvertenza che, all'esito di un'attività intesa a palesare un differente animus, il detentore può ben mutare in possesso la propria relazione con il bene. Ciò premesso, come interpretare le parole della Corte, secondo la quale, “per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia un possesso idoneo all’usucapione o una mera detenzione, occorre far riferimento all’elemento psicologico del soggetto stesso ed a tale fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o un contratto ad effetti obbligatori, dato che solo nel primo caso il contratto e’ idoneo a determinare nel predetto soggetto l'”animus possidendi” (in tal senso gia’ Cass. n. 4819 del 1981)"?
Proseguendo il ragionamento, la S.C, soggiunge che, "proprio la ragione del principio di diritto ora enunciato ne fissa anche il limite, escludendone l’applicazione alle convenzioni che, per quanto con effetti solo obbligatori, tendono a realizzare il trasferimento della proprietà del bene o di un diritto reale su di esso quando ad esse acceda un immediato effetto traslativo del possesso sostanzialmente anticipatore degli effetti traslativi del diritto che, con la convenzione, le parti si sono ripromesse di realizzare. Nelle ipotesi predette, tra le quali reputa il Collegio possa ben rientrare quella, oggetto di causa, della assegnazione in godimento, con patto di futura vendita, la convenzione non tende solo ad attribuire il godimento del bene (che si realizza, appunto, attraverso il trasferimento della mera detenzione, caratterizzando coerentemente la consegna della cosa) ma e’ in funzione di un comune proposito di trasferimento della proprietà o di un diritto reale, alla quale e’ coerente il passaggio immediato del possesso, che costituisce solo una anticipazione dell’effetto giuridico finale perseguito."
Rimane da comprendere quale sia il discrimine di queste fattispecie contrattuali "anticipatrici" del possesso rispetto a quelle che non lo sono. Forse che l'aspetto lessicale diventi dirimente? Che differenza c'è tra "assegnazione in godimento" e "locazione". Come collocare il c.d. "rent to buy"?

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