Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

Responsabilità del mediatore (obblighi di informazione)



Ai sensi del I comma dell'art. 1759 cod.civ. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relativamente alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare.
Discussa è la natura giuridica dell'obbligo di informazione in esame. Chi ritiene che la responsabilità presupponga la conclusione del contratto tra le parti propende per una qualificazione in chiave contrattuale nota1. Qualora, al contrario, si prescindesse dal perfezionamento dell'accordo negoziale, si imporrebbe la considerazione di essa come avente natura extracontrattuale. Come appare evidente il nodo non è meramente nominale, da esso dipendendo la concreta disciplina relativamente al termine prescrizionale, all'onere della prova, all'indagine relativa all'elemento soggettivo del dolo o della colpa. La giurisprudenza appare chiaramente orientata nella prima direzione, essendo stato osservato che l'art. 1759 cod.civ. deve essere coordinato sia con gli artt. 1175 e 1176 cod.civ. , sia con le disposizioni di cui alla legge n.39 del 1989, il cui art. 2 richiede specifici requisiti di cultura e di competenza del mediatore alla stregua dei quali valutare gli specifici obblighi di informazione correlati alla diligenza professionale richiesta al mediatore (Cass.Civ., Sez. III, 5107/99; Cass.Civ., Sez. III, 4791/99). In tema di mediazione immobiliare è stato deciso che compete all'agente immobiliare eseguire tutti gli accertamenti tecnici e giuridici su quanto oggetto di vendita, non potendo limitarsi a trasmettere informazioni non verificate (cfr. Cass. Civ. , Sez. III, 7178/2015). Così il mediatore risponde dei danni per non aver controllato la natura abusiva della veranda adibita a cucina (Cass. Civ., Sez. II, 18140/2015).

L'obbligo di comunicazione e di informazione del mediatore non riguarda solamente le circostanze che egli abbia accertate, estendendosi anche a quelle delle quali egli abbia avuto anche semplice notizia (Cass.Civ., Sez. III, 6219/93). Inversamente il mediatore deve astenersi dal fornire informazioni che egli non abbia vagliato con la necessaria prudenza. Così il medesimo è responsabile nel caso in cui abbia assicurato la libertà dell'immobile da ipoteche successivamente rivelatesi sussistenti sol perchè ciò sia stato assicurato dal potenziale venditore (Cass. Civ., Sez. II, 19095/11).
Circa l'efficienza delle informazioni sottaciute in ordine alla conclusione dell'affare, non è indipensabile che, ai fini dell'insorgenza della responsaiblità in discorso, si sia determinata la conclusione del contratto. E' sufficiente che l'omissione abbia posto le basi perchè la contrattazione fosse conclusa a condizioni differenti rispetto a quelle che sarebbero state qualora la parte avesse conosciuto i dati ignorati (Cass.Civ., Sez. II, 2277/84). Del tutto indipendente dalla responsabilità del mediatore è quella del venditore contro il quale l'acquirente abbia proposto azione volta ad ottenere la risoluzione del contratto per assenza delle qualità promesse o essenziali (Cass.Civ., Sez. III, 5183/88).

La norma in esame deve inoltre essere posta in relazione alle sanzioni di cui al III comma dell'art. 1764 cod.civ. previste a carico del mediatore che presta la propria attività per un soggetto notoriamente insolvente o del quale conosce lo stato di incapacità nota2.

Il II comma dell'art. 1759 cod.civ. pone a carico del mediatore anche la responsabilità relativa all'autenticità della sottoscrizione "delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite".

Il significato della norma è disputato. In particolare non sembra possa configurarsi a carico del mediatore un dovere generale di provvedere all'identificazione delle parti che vengono contattate per l'affare. A questo proposito si deve ritenere comunque compreso nel generale impiego della normale diligenza, l'adozione di quelle cautele atte ad accertare le qualità o l'identità dei soggetti con i quali il mediatore ha a che fare, dovendo in caso contrario rispondere di condotta negligente nota3 . Si pensi all'ipotesi in cui il mediatore, che non conosce assolutamente una delle parti che viene presentata all'altra, omette non soltanto di svolgere accertamenti in proposito, ma anche di comunicare la propria incertezza a chi gli ha affidato l'incarico.

La norma sembra pertanto dare vita unicamente ad una posizione di garanzia del mediatore, rendendolo responsabile dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dei titoli che vengono trasmessi per suo tramite (non già delle copie autentiche di atti pubblici o di scritture private autenticate). Anche qui è controversa la natura della responsabilità del mediatore. Secondo un'opinione verrebbe in esame un'obbligazione di tipo contrattuale (come tale ancorata quantomeno alla colpa) nota4. V'è tuttavia chi ha osservato che si tratterebbe di un tipico obbligo di garanzia (dunque indipendente da dolo o da colpa) del tutto analogo alla garanzia per i vizi o l'evizione nella compravendita nota5.

Note

nota1

Si tratterebbe di un'esplicitazione dell'obbligo (contrattuale) di diligenza nell'esercizio della propria attività già gravante sul mediatore (così De Luca, Cogliandro, D'Auria, Ronza, Dei singoli contratti, vol.II, Milano, 2002, p.225 e Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., Libro IV, Torino, 1991, p.670).
top1

nota2

Secondo il Carraro (Carraro, La mediazione, Padova, 1962, p.153) il dovere di informazione, con riferimento allo stato di solvibilità delle parti, si estende anche alle situazione che il mediatore avrebbe dovuto conoscere secondo un criterio di ordinaria diligenza.
top2

nota3

La norma rinverrebbe la propria giustificazione nella possibilità per ogni intermediario di controllare personalmente l'autenticità dei documenti che sono da lui trasmessi: così Ponzanelli, in Comm.cod.civ., dir. da Cendon, vol.IV, Torino, 1999, p.1368. Secondo un'altra interpretazione invece nessun obbligo di indagare l'identità dei contraenti incomberebbe sul mediatore, sussistendo soltanto un obbligo di informare la parte delle circostanze di cui sia effettivamente a conoscenza: Mirabelli, cit., p.670.
top3

nota4

Catricalà, La mediazione, in Trattato di dir.priv., dir. da Rescigno, vol.XII, Torino, 1985, p.420.
top4

nota5

Così Carraro, cit., p.166.
top5

Bibliografia

  • CARRARO, Mediazione e mediatore, N.sso Dig. it. , X, 1964
  • CATRICALA', La mediazione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, XII, 1985
  • DE LUCA COGLIANDRO D'AURIA RONZA, Dei singoli contratti, Milano, II, 2002
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • PONZANELLI, Torino, Comm. al Cod.Civ., IV, 1999

News collegate

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

Responsabilità del mediatore (obblighi di informazione)
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Responsabilità del mediatore (obblighi di informazione)"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto