Trascrizione della domanda giudiziale intesa a far dichiarare la nullità dell'atto

L'art. 2652 n.6 cod.civ. prevede che siano soggette a trascrizione le domande giudiziali dirette a far dichiarare la nullità (nonché a far pronunziare l'annullamento) degli atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione.

Ciò ovviamente non influisce, indipendentemente dall'effettuazione della formalità pubblicitaria, sulla inidoneità dell'atto nullo a sortire effetti. Si ipotizzi che Tizio ceda a Caio un immobile in forza di una vendita affetta da un vizio invalidante che importi nullità^nota1 . Qualora Caio a propria volta venda a Terzo lo stesso bene questo nuovo atto (di per sé non viziato) è soltanto apparentemente in grado di esplicare effetti traslativi. Poiché in tema di modalità acquisitive a titolo derivativo vige la regola in base alla quale "nemo plus juris transferre potest quam ipse habet" non avendo Caio acquistato alcunchè a causa della nullità dell'atto, non potrà a propria volta stipulare un atto giuridicamente produttivo di qualche effetto. In questo senso è del tutto irrilevante che la trascrizione di questo successivo atto di acquisto sia antecedente o successiva rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale intesa a far dichiarare la nullità dell'atto.

Il modo di operare della posizione in esame può essere dinamicamente rappresentato nella figura sotto riportata:



Ben differente è tuttavia l'ipotesi (che viene esaminata a sè) di cui alla seconda parte del n.6 della norma in esame, che assume in considerazione il caso in cui, nell'eventualità descritta, l'avente causa da colui che aveva acquistato in base a titolo nullo sia in buona fede e siano decorsi cinque anni ^nota2 dalla trascrizione di detto atto senza che siano state trascritte domande giudiziali intese ad ottenere la dichiarazione di nullità.

Una volta intervenuta la sentenza di accoglimento della domanda intesa a far dichiarare la nullità dell'atto, essa va annotata a margine della trascrizione della domanda 2655 cod.civ. Tale incombente non presuppone un espresso ordine del giudice (cfr. Cass. Civile Sez. III, ord. n. 31831/2024).

Note

nota1

In argomento cfr. Ferri, Della trascrizione immobiliare, in Comm.cod.civ. a cura di Scialoja Branca, Bologna Roma, 1977, p. 269, il quale, in tali casi, sottolinea l'indifferenza della buona fede dell'autore dell'alienazione, ai fini dell'acquisto a titolo derivativo.
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nota2

Si tratta di un termine di decadenza e non di prescrizione, che decorre dal momento della trascrizione dell'atto nullo e non da quando il diritto può essere fatto valere: così Ferri Zanelli, Della trascrizione. Trascrizione immobiliare, in Comm.cod.civ. a cura di Scialoja Branca, Bologna Roma, 1995, p.337. Dubbi sono stati, invece, espressi da Di Salvo, Sulla configurabilità di un obbligo dell'enfiteuta all'affrancazione. Sulla distinzione tra negozio relativamente simulato e negozio erroneamente denominato. Sulla natura del termine di cui all'art.2652 n. 6 cod.civ., in Giur.compl.cass.civ., 1953, p.80, per il quale il decorso del termine non comporterebbe la perdita del diritto (nel quale si sostanzierebbe la decadenza), ma un'efficacia limitata della pronunzia della nullità.
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Bibliografia

• DI SALVO, Sulla configurabilità di un obbligo dell'enfiteuta all'affrancazione. Sulla distinzione tra negozio relativamente simulato e negozio erroneamente denominato. Sulla natura del termine di cui all'art.2652 n. 6 cod.civ., Giur.compl.cass.civ., 1953
• FERRI, ZANELLI, Della trascrizione (Artt.2643-2696), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXXI, 1977