Evizione per fatto proprio dell'alienante

Il II comma dell'art. 1487 cod.civ., dettato in tema di modificazione convenzionale della garanzia per evizione, fa riferimento al fatto proprio del venditore, espressamente qualificando come nullo il patto che preveda in tal caso l'esclusione della responsabilità dell'alienante.

In cosa consiste il "fatto proprio" del venditore?

Secondo una teorica, verrebbe in considerazione la protezione del primo acquirente nell'ipotesi della doppia alienazione effettuata a soggetti diversi. Si ipotizzi che Tizio venda lo stesso bene prima a Caio e poi a Sempronio e quest'ultimo, in forza dei meccanismi pubblicitari propri della specie di bene oggetto della negoziazione, renda opponibile l'acquisto a Caio. A quest'ultimo spetterebbe, nei confronti del proprio dante causa, l'azione di cui all'art. 1483 cod.civ. per l'evizione totale subìta.

Questa opinione è sostenuta dalla maggioranza della dottrina ^nota1, ma deve darsi carico della necessaria anteriorità del fatto evizionale rispetto all'alienazione, ciò che parrebbe costituire un intrinseco ed indefettibile requisito della tutela propria della garanzia.

Nell'esemplificazione di cui sopra, al contrario, tale fatto è successivo rispetto alla prima vendita, la quale è in tutto e per tutto perfetta (secondo il principio consensualistico di cui all'art. 1376 cod.civ. ), ma risulta inopponibile al secondo acquirente che abbia perfezionato in proprio favore il procedimento pubblicitario previsto di volta in volta dalla legge (artt. 1155 cod.civ. : consecuzione del possesso, 1265 cod.civ. : priorità della notificazione; 2644 cod.civ. priorità della trascrizione).

Sembrerebbe più convincente costruire il "fatto proprio" del venditore come evento successivo alla vendita, escludendo dunque la possibilità di utilizzare la normativa in materia di evizione nel caso pratico di cui sopra ^nota2, il quale potrebbe ben essere qualificato in chiave di illecito extracontrattuale (cfr. in questo senso Cass. Civ. Sez. II, 4669/77).

Né si dica che, concependo in questo modo il "fatto proprio" dell'alienante, la prescrizione di cui all'art. 1487 cod.civ. si svuota di qualsiasi efficacia pratica: si pensi sempre all'ipotesi della doppia alienazione. Se a prevalere nel conflitto tra più subacquirenti fosse il primo di essi, il secondo, ignaro del precedente atto dispositivo, ben potrebbe giovarsi della tutela evizionale. Ancora si ponga mente all'espropriazione subìta dall'acquirente in relazione alla precedente garanzia reale volontariamente concessa dall'alienante nel tempo in cui era proprietario del bene ^nota3.

Va tuttavia fatta espressa avvertenza come la riferita impostazione pare revocata in dubbio, in favore della cennata costruzione che predica l'indifferenza dell'elemento cronologico, da un parere sorto in giurisprudenza. Si applicherebbe dunque la normativa in esame indipendentemente dalla ambientazione della condotta dell'alienante in un particolare contesto temporale, ben potendo essere ambientata in un momento successivo alla vendita (Cass. Civ., Sez. I, 8536/11). In effetti il fatto evizionale, nella fattispecie, fu soltanto apparentemente successivo alla vendita, dovendo in effetti essere ricondotto alla mancata trascrizione tempestiva della vendita, cui fece seguito la trascrizione della pronunzia di fallimento in base alla quale poi l'acquirente perse la proprietà.

Note

nota1

Cfr. Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.64 e Luzzatto, La compravendita, Torino, 1961, p.228. Si è osservato, in particolare, come l'art. 1487 cod.civ. non distingua tra fatti antecedenti e successivi alla vendita, di modo che il "fatto proprio" del venditore ben potrebbe precedere ovvero seguire l'alienazione.
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nota2

Così Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt. dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.126 e Rubino, La compravendita, Milano, 1971, p.745. Quest'ultimo A. individua nel modo di disporre dell'art. 1487 cod.civ. (e nel precedente art. 1484 cod.civ.1865) una decisiva influenza a favore della soluzione che contesta. Giova rammentare che, secondo l'opinione tradizionale, la causa che conduce all'evizione dovrebbe risultare antecedente all'atto di acquisto del soggetto che la subisce (cfr. in questo senso Rubino, La compravendita, cit., p.674). In giurisprudenza cfr. Cass. Civ. Sez. II, 945/95. Questa conclusione viene avversata da quanti reputano invece irrilevante il detto requisito quando l'evizione dipenda da fatto proprio del venditore (così Luzzatto, La compravendita,a cura di Persico, Torino, 1961, p 228)
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nota3

Così Rubino, La compravendita, cit. p.746, il quale precisa che invece in presenza di una ipoteca o pegno aventi natura giudiziale o legale si esulerebbe invece dalla garanzia in esame. ^top3

Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
• LUZZATO, La compravendita, Torino, 1961
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971