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Vendita di cosa gravata da oneri. Actio quanti minoris. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 19800 del 22 settembre 2020)

Nella vendita di cosa gravata da onere reale o personale, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., è esclusa "solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo". Conseguentemente, ove il bene in oggetto presenti vizi che ne determinano la diminuzione del valore, il compratore, esercitando l'actio quanti minoris, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito.
La riduzione è infatti rappresentata dal "minor godimento o minor pregio o minor qualità o produttività del bene per effetto della servitù od altro onere non prima conosciuti". Essa va determinata "con rapporto e proporzione al valore complessivo dalle parti attribuito al bene considerato esente dall'onere", con riguardo non al "valore di mercato della cosa, ma al valore contrattuale e cioè al prezzo complessivo originariamente convenuto fra le parti".

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel corso del giudizio di primo grado gi acquirenti di un immobile avevano domandato la condanna del loro dante causa alla restituzione di una somma pari al minor valore del fondo oggetto della vendita in relazione alla scoperta, nel corso dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, dell'esistenza in fatto di una servitù passiva di scolo di acque fognarie a carico del proprio immobile e in favore di quello confinante. La domanda veniva tuttavia rigettata dal Giudice di prime cure, in relazione alla inopponibilità del diritto reale a cagione dell'assenza di trascrizione a carico del fondo. In grado di Appello gli attori non avevano miglior sorte: la domanda veniva rigettata per non avere gli stessi dato conto di aver ricevuto un effettivo pregiudizio consistente nella diminuzione del libero godimento del bene acquistato ovvero sostanzianti in spese causate dalla detta servitù. Ciò premesso, la S.C. ha enunciato il principio di diritto al quale si dovrà attenere il nuovo Giudice di merito: infatti l’art. 1489 cod.civ., non prevede unicamente l’ipotesi della servitù prediale di cui all'art. 1027 cod.civ., ma in modo generico e aperto considera tutti i casi in cui la cosa venduta sia “gravata da oneri o da diritti reali o personali”, formula in cui rientra il caso in esame in cui il proprietario di un fondo ha concesso all’acquirente di parte del medesimo fondo di allacciare la propria condotta fognaria a quella corrente nel sottosuolo dell’altra parte del fondo, parte quest’ultima poi venduta ad altri aventi causa.

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