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Recesso dal “preliminare di preliminare” di vendita immobiliare? Conseguenze in relazione al versamento di somme di denaro. (Appello di Napoli, 22 maggio 2017)

II recesso dal preliminare di preliminare di vendita immobiliare obbliga le parti alla sola restituzione di quanto ricevuto. Gli acconti versati prima della stipula, infatti, non possono essere considerati una caparra confirmatoria ma costituiscono solo la conferma della serietà degli intenti del compratore. In sostanza, si tratta di un accordo sulla tempistica e sulle modalità di stipula del contratto di vendita. Accordo che vincola le parti non già, o almeno non ancora nelle sue fasi iniziali, alla stipula del definitivo ma solo al rispetto dei tempi e modi per addivenirvi.

Commento

(di Daniele Minussi)
Ma, anzitutto, è valido il "preliminare di preliminare"? La Cassazione, originariamente orientata per la nullità di una siffatta pattuizione (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 8038/09), ha recentemente mutato parere: le SSUU hanno infatti statuito nel senso della legittimità, ogniqualvolta l'accordo fosse diretto ad assicurare una qualche valenza vincolante tra le parti, le quali avessero inteso quantomeno dar vita ad un obbligo, anche se non idoneo a sfociare in una pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. Unite, 4628/2015). Sulla scorta di tale impostazione i Giudici tornano sul tema: non c'è caparra (non configurabile), ma semplici acconti, da restituire nel caso di recesso. Alla fine il tutto rischia di trasformarsi una sorta di valzer tautologico. Le domande di fondo, in effetti sarebbero le seguente: quando è lecito recedere da un preliminare di preliminare? Quando no? In quest'ultima ipotesi, quali conseguenze giuridiche per il recedente?

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