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Proprietà del sottotetto: rilevanza del titolo e, in mancanza, della funzione concretamente svolta. (Cass. Civ., Sez. VI-II, sent. n. 3627 del 14 febbraio 2018)

I sottotetti, seppure non espressamente nominati nell'elenco esemplificativo contenuto nell'art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti di cui alla richiamata norma, qualora destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Al contrario, qualora non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

Commento

(di Daniele Minussi)
La questione "sottotetto" è un sempreverde che non tramonta mai. Va da sè che, quando l'atto di provenienza sia chiaro al riguardo, non vi sia questione. Il vano, in tale ipotesi, è di proprietà di chi ne vanta titolo. Il problema però si pone quando i titoli di provenienza sono muti. Ecco allora venire in ausilio i criteri ermeneutici elaborati dalla giurisprudenza nel corso del tempo. Così è stato deciso che, nell'ipotesi in cui il sottotetto consti di una mera intercapedine idonea a svolgere la funzione di isolare gli appartamenti dell'ultimo piano dal calore e dal freddo, esso può ben essere considerato quale mera pertinenza, dunque di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano. Proprio in tale direzione si è espressa la pronunzia qui in considerazione.
Giova osservare come, al contrario, qualora il sottotetto fosse stato suscettibile di un autonomo utilizzo comune, anche soltanto potenziale (non richiedendosi l'attualità della fruizione comune) esso avrebbe dovuto reputarsi di proprietà condominiale (così Cass. Civ. Sez. II, 7918/02; Cass. Civ. Sez. II, 6027/00; Cass. Civ. Sez. II, 7764/99; Cass. Civ. Sez. II, 4266/99; Cass. Civ. Sez. II, 1303/98; Cass. Civ. Sez. II, 11771/92).

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