Preliminare di vendita. Clausola penale e risarcimento del danno per occupazione dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 5651 del 23 febbraio 2023)

10/07/2023 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 cod.civ., è legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute; la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette in rilievo come ben possa avere luogo cumulo tra clausola penale e indennità per la protratta occupazione dell'immobile oggetto del contratto l'inadempimento del quale si sia verificato. La forfetizzazione del quantum del danno di cui alla clausola penale infatti è relativa alle conseguenze dello scioglimento del contratto e non ha nulla a che fare con il tema, differente, della determinazione dell'entità di una somma che ha a che fare con l'indebita fruizione di un bene (a quel punto sine titulo) utilizzato dalla parte che si sia resa inadempiente.