Individuazione di un bene quale ente comune condominiale. Appartamento destinato a portineria. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 27407 del 20 settembre 2022)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, risultante dall'art. 1117 cod.civ., norma che non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi del n.2 della riferita norma, perché destinata ad alloggio del portinaio, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Invero, a differenza delle cose necessarie all'uso comune, contemplate nel numero 1) dell'art. 1117 cod.civ., i locali dell'edificio elencati all'art. 1117 cod.civ., n. 2), raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. Ciò significa che, affinché un locale sito nell'edificio - che, per la propria collocazione, può essere adibito ad alloggio del portinaio, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 cod.civ., n. 2), occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quale criterio per stabilire se una unità immobiliare appartenente pro quota a tutti i condomini debba reputarsi ricadente nel novero degli enti comuni tali ai sensi dell'art.1117 cod.civ.? Secondo la S.C., che evoca al riguardo il n. 2) dell'art.1117 cod.civ., in relazione ai beni che vi si trovano descritti (tra i quali, per l'appunto, la portineria e l'alloggio del portinaio) destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, deve essere accertato se vi sia stata espressa destinazione all'atto della costituzione del condominio e/o della alienazione delle singole unità che lo costituiscono. Infatti, a differenza degli enti di cui al n.1 della norma citata, quelli di cui al n.2 ben potrebbero, in assenza di tale destinazione, essere fruiti anche direttamente da ciascun condomino ovvero attribuiti previa assegnazione in un procedimento divisionale.

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