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Immobile urbanisticamente irregolare e responsabilità del mediatore. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 784 del 16 gennaio 2020)

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto di trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) allo scopo d’individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con al comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di concotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per effetto, dal cliente. La mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come è noto il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relativamente alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare (art. 1759 cod.civ.).
Responsabilità contrattuale o extracontrattuale?
Secondo i Giudici, il modo di disporre di cui alla norma citata dovrebbe coordinarsi sia con quello di cui agli artt. 1175 e 1176 cod.civ. , sia con le disposizioni delle leggi speciali che disciplinano l'attività di mediazione, con speciale riferimento a quella immobiliare. Così è stato deciso che il mediatore risponde dei danni per non aver controllato la natura abusiva della veranda adibita a cucina (Cass. Civ., Sez. II, 18140/2015). A fortiori, come nell'ipotesi sottoposta alla S.C. con la pronunzia che si annota, non sarà dovuto alcun compenso al mediatore che non abbia informato la parte dell'irregolarità urbanistica di cui avrebbe dovuto ben rendersi conto facendo uso della normale diligenza.

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