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Espropriazione in esecuzione di vincolo scaturente da Piano regolatore e garanzia per evizione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5561 del 19 marzo 2015)

La garanzia per evizione ricorre anche nel caso in cui l’immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perché tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso. Può costituire evizione anche l’espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti. gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l’inadempimento da parte del venditore dell’obbligazione di cui all’art. 1476 c.c., conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie sottoposto all'attenzione del Giudice, l'acquirente di un immobile costituito da un'abitazione unifamiliare e circostante area di terreno aveva subito, successivamente all'acquisto, l'occupazione temporanea di una parte del terreno in esecuzione ad un piano di espropriazione previsto dal PRG vigente. Una volta escluso che si potesse trattare di vizio occulto del bene acquistato (art. 1489 cod.civ.), è stato ritenuto che la fattispecie possa essere inquadrata nell'ambito dell'evizione parziale di cui agli artt. 1483, 1484 cod.civ.. I presupposti invero per la ricorrenza della evizione consistono nell'oggettiva perdita (ancorchè parziale) del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla conoscenza o conoscibilità della possibile causa da parte dell'acquirente. E' infatti sufficiente la constatazione dell'anomalia sinallagmatica per evocare la protezione specifica conferita dalla garanzia evizionale.

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